Ertragswertverfahren: So wird eine vermietete Immobilie bewertet

Wer eine vermietete Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus bewerten will, kommt am Ertragswertverfahren nicht vorbei. Es beantwortet eine andere Frage als die Verfahren für selbst genutzte Immobilien: nicht „was kostet es, das nachzubauen“, sondern „was wirft es ab“. Dieser Beitrag erklärt die Rechnung Schritt für Schritt und zeigt, an welchen Stellen die größten Fehler entstehen.

Wann das Ertragswertverfahren gilt

Die ImmoWertV 2021, in Kraft seit dem 1. Januar 2022, kennt drei normierte Verfahren. Das Ertragswertverfahren ist das Verfahren der Wahl, wenn die Immobilie zur Ertragserzielung gehalten wird:

• vermietete Eigentumswohnungen
• Mehrfamilienhäuser
• gemischt genutzte Objekte mit Gewerbeanteil
• reine Gewerbeimmobilien

Für ein selbst bewohntes Einfamilienhaus ist es dagegen das falsche Werkzeug – dort greift in der Regel das Sachwertverfahren, weil kein Käufer die Rendite als Kaufmotiv hat.

Die Rechnung in sechs Schritten

Schritt 1: Jahresrohertrag

Die nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete – nicht die aktuell vereinbarte. Das ist der wichtigste Unterschied und zugleich der häufigste Fehler. Maßgeblich ist, was am Markt dauerhaft erzielbar ist, nicht was zufällig im aktuellen Vertrag steht.

Schritt 2: Bewirtschaftungskosten abziehen

Abgezogen werden die nicht umlagefähigen Kosten: Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und – bei gewerblicher Nutzung – Betriebskosten, soweit sie beim Eigentümer verbleiben. Übrig bleibt der Reinertrag.

Schritt 3: Bodenwert ermitteln

Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, angepasst an Größe, Zuschnitt und Bebaubarkeit. Den Bodenrichtwert rufen Sie in Baden-Württemberg kostenlos über BORIS-BW ab.

Schritt 4: Bodenwertverzinsung abziehen

Der Boden verzinst sich unabhängig vom Gebäude. Deshalb wird der Bodenwert mit dem Liegenschaftszinssatz multipliziert und dieser Betrag vom Reinertrag abgezogen. Übrig bleibt der Reinertragsanteil, der auf das Gebäude entfällt.

Schritt 5: Kapitalisieren

Der Gebäudereinertrag wird mit einem Vervielfältiger multipliziert. Dieser hängt von zwei Größen ab: dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes. Ergebnis ist der Gebäudeertragswert.

Schritt 6: Bodenwert wieder hinzurechnen

Gebäudeertragswert plus Bodenwert ergibt den vorläufigen Ertragswert. Anschließend erfolgt gegebenenfalls eine Marktanpassung und die Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Merkmale – etwa Instandhaltungsstau oder eingetragene Rechte.

Die zwei kritischen Stellschrauben

Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Er stammt vom örtlichen Gutachterausschuss und unterscheidet sich nach Objektart und Lage. Er ist kein Kapitalmarktzins und darf nicht durch einen solchen ersetzt werden.

Seine Wirkung ist erheblich: Ein höherer Liegenschaftszinssatz senkt den Vervielfältiger und damit den Wert. Wer beim Rechnen einen „passenden“ Zinssatz wählt, produziert das Ergebnis, das er sehen will – deshalb ist die Herkunft dieser Zahl in jedem Gutachten die erste Stelle, auf die man schaut.

Die Restnutzungsdauer ist die zweite Stellschraube. Sie ergibt sich aus der Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Alters, verlängert um durchgeführte Modernisierungen. Genau hier zahlen sich dokumentierte Sanierungen aus: Eine erneuerte Heizung, neue Fenster und ein saniertes Dach verlängern die Restnutzungsdauer rechnerisch und erhöhen den Vervielfältiger.

Warum eine günstige Miete den Wert drückt

Ein Punkt, der Eigentümer regelmäßig überrascht: Eine seit Jahren deutlich unter Marktniveau vermietete Wohnung ist weniger wert als eine leerstehende oder marktgerecht vermietete.

Der Grund ist rechtlich. Mieterhöhungen sind begrenzt – durch Kappungsgrenzen, durch die ortsübliche Vergleichsmiete und durch das Erfordernis der Zustimmung. Ein Käufer kann den Ertrag also nicht kurzfristig an das Marktniveau heranführen. Diese Differenz wird über die verbleibende Zeit kapitalisiert und mindert den Wert entsprechend.

Umgekehrt gilt: Eine gut vermietete, solide Mieterschaft mit marktgerechter Miete ist ein Verkaufsargument, kein Nachteil. Kapitalanleger schätzen Planbarkeit.

Der Vervielfältiger als Kurzformel

In der Praxis begegnet Ihnen häufig eine verkürzte Kennzahl: der Kaufpreisfaktor, also Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Er sagt, in wie vielen Jahresmieten sich der Kaufpreis rechnerisch zurückverdient, und macht Objekte grob vergleichbar.

Als Orientierung taugt er, als Bewertung nicht. Er ignoriert die Bewirtschaftungskosten, die Restnutzungsdauer und den Bodenwertanteil. Zwei Objekte mit demselben Faktor können sehr unterschiedlich attraktiv sein – etwa wenn eines in fünf Jahren eine Dachsanierung braucht und das andere nicht.

Regionale Einordnung

Die für das Verfahren nötigen Daten – Liegenschaftszinssätze und Bodenrichtwerte – stammen vom jeweils zuständigen Gutachterausschuss. Im Stadtkreis Heilbronn und in Neckarsulm ist die Datenlage für Mehrfamilienhäuser vergleichsweise gut, weil es genügend Kauffälle gibt.

Im Main-Tauber-Kreis – Bad Mergentheim, Wertheim, Lauda-Königshofen, Tauberbischofsheim – werden Mehrfamilienhäuser seltener gehandelt. Die abgeleiteten Liegenschaftszinssätze beruhen dort auf weniger Fällen und sind entsprechend gröber. Wer dort ein Renditeobjekt bewertet, sollte die Datenherkunft im Gutachten besonders genau lesen.

Was Sie für die Bewertung bereithalten sollten

• Alle laufenden Mietverträge mit Nachträgen
• Eine Aufstellung der Ist-Mieten und etwaiger Rückstände
• Die letzten Betriebskostenabrechnungen
• Nachweise über Verwaltungskosten
• Dokumentation aller Modernisierungen mit Jahreszahlen und Rechnungen
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Instandhaltungsrücklage, Protokolle
• Leerstandszeiten der letzten Jahre

Der letzte Punkt wird oft weggelassen und ist gerade deshalb wertvoll: Ein Objekt ohne nennenswerten Leerstand belegt die Nachhaltigkeit der angesetzten Miete besser als jede Behauptung.

Wie sich das Ertragswertverfahren zu den beiden anderen Verfahren verhält, erklärt der Beitrag Verkehrswert einer Immobilie ermitteln. Für selbst genutzte Häuser ist das Sachwertverfahren das passende Werkzeug. Eine kostenlose Einschätzung Ihres Objekts erhalten Sie über unsere Immobilienbewertung.

Ein Rechenbeispiel

Nehmen wir ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen, insgesamt 320 Quadratmeter Wohnfläche, Grundstück 500 Quadratmeter.

• Nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete: 9,50 Euro je Quadratmeter und Monat, also rund 36.500 Euro im Jahr
• Bewirtschaftungskosten: rund 20 Prozent, also etwa 7.300 Euro
• Reinertrag: rund 29.200 Euro
• Bodenwert: 500 Quadratmeter zu 350 Euro, also 175.000 Euro
• Bodenwertverzinsung bei einem Liegenschaftszinssatz von 4 Prozent: 7.000 Euro
• Gebäudereinertrag: rund 22.200 Euro
• Vervielfältiger bei 4 Prozent und 45 Jahren Restnutzungsdauer: rund 19,2
• Gebäudeertragswert: rund 426.000 Euro
• Vorläufiger Ertragswert inklusive Bodenwert: rund 601.000 Euro

Die Zahlen sind konstruiert und dienen ausschließlich der Veranschaulichung des Rechenwegs. Liegenschaftszinssatz und Vervielfältiger stammen im echten Fall vom zuständigen Gutachterausschuss und sind nicht frei wählbar.

Zwei Beobachtungen an diesem Beispiel lohnen sich. Erstens: Würde der Liegenschaftszinssatz statt 4 nur 5 Prozent betragen, sänke der Vervielfältiger deutlich – bei sonst gleichen Zahlen läge der Wert spürbar niedriger. Zweitens: Läge die Miete um einen Euro je Quadratmeter niedriger, weil die Wohnungen seit Jahren günstig vermietet sind, sänke der Reinertrag um rund 3.800 Euro und der Wert um einen deutlich größeren Betrag, weil dieser Unterschied über die gesamte Restnutzungsdauer kapitalisiert wird.

Was Käufer prüfen und Verkäufer vorbereiten sollten

Kapitalanleger prüfen bei einem Renditeobjekt regelmäßig dieselben Punkte. Wer sie als Verkäufer vorbereitet, verkürzt die Verhandlung erheblich:

• Mietniveau im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Deutlich darunter bedeutet Wertabschlag, deutlich darüber wirft die Frage nach der Nachhaltigkeit auf.
• Leerstandshistorie. Ein Objekt ohne nennenswerten Leerstand belegt die Nachhaltigkeit der Miete besser als jede Behauptung.
• Mieterstruktur und Vertragslaufzeiten. Langjährige, zuverlässige Mieter sind ein Wert an sich.
• Instandhaltungsstau. Anstehende Maßnahmen an Dach, Fassade, Heizung oder Leitungen werden vom Kaufpreis abgezogen – besser, Sie beziffern sie selbst.
• Umlagefähigkeit der Betriebskosten. Was nicht umlagefähig ist, mindert den Reinertrag dauerhaft.

Der letzte Punkt wird häufig unterschätzt. Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage sind nicht umlagefähig und schmälern den Ertrag jedes Jahr aufs Neue – im Ertragswertverfahren wirkt sich das über die gesamte Restnutzungsdauer aus.

Zusammengefasst: Das Ertragswertverfahren bewertet nicht die Immobilie, sondern ihren Ertrag. Die beiden Zahlen, an denen alles hängt, sind die nachhaltig erzielbare Miete und der Liegenschaftszinssatz des örtlichen Gutachterausschusses – beide sind nicht frei wählbar, und wer sie doch frei wählt, produziert das Ergebnis, das er sehen möchte. Für Verkäufer heißt das: Belegen Sie die Nachhaltigkeit Ihrer Mieten mit Leerstandshistorie und Vertragsunterlagen, und beziffern Sie anstehende Instandhaltungen selbst, bevor der Käufer es großzügig zu Ihren Lasten tut.

Ein letzter praktischer Hinweis: Legen Sie die Unterlagen zum Ertrag getrennt von den Objektunterlagen ab. Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen, Verwalterabrechnungen und die Leerstandsübersicht bilden zusammen die Ertragsdokumentation, und genau danach fragt jeder Kapitalanleger als Erstes. Wer sie geschlossen vorlegen kann, verkürzt die Prüfphase erheblich.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt kein Wertgutachten im Einzelfall. Rechtsstand: August 2026.