Haus verkaufen ohne Makler: Was Privatverkäufer wirklich leisten müssen

Der Gedanke liegt nahe: Wer die Maklerprovision spart, hat am Ende mehr in der Tasche. Diese Rechnung geht auf – aber nur, wenn man die andere Seite der Gleichung kennt. Dieser Beitrag stellt beide Seiten nebeneinander, ohne zu beschönigen. Wir sind selbst Makler; genau deshalb ist es fair, offen zu sagen, wann ein Privatverkauf sinnvoll ist und wann er teuer wird.

Was Sie tatsächlich sparen – und was nicht

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die an Verbraucher verkauft werden, der Halbteilungsgrundsatz nach den §§ 656a bis 656d BGB. Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf er höchstens die Hälfte der Provision an den Käufer weiterreichen. Üblich sind je nach Region Gesamtprovisionen zwischen etwa 3,57 und 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.

Für den Verkäufer heißt das: Die Ersparnis beim Privatverkauf ist die Hälfte der Gesamtprovision, nicht die ganze. Wer mit „ich spare sechs Prozent“ rechnet, rechnet falsch. Wichtig außerdem: Der Maklervertrag bedarf nach § 656a BGB der Textform – eine mündliche Absprache begründet bei diesen Objekten keinen Provisionsanspruch.

Der Bundesgerichtshof hat zur Reichweite des Halbteilungsgrundsatzes beim Erwerb eines Einfamilienhauses im Mai 2026 verhandelt (Az. I ZR 111/25). Wer aktuell verkauft, sollte den Ausgang mit seinem Berater abgleichen.

Die Aufgabenliste, die niemand mitkalkuliert

Ein Privatverkauf ist kein Inserat, sondern ein Projekt. Diese Aufgaben fallen unabhängig davon an, ob ein Makler beteiligt ist – nur macht sie dann jemand anderes:

• Unterlagen beschaffen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Wirtschaftsplan. Rechnen Sie mit zwei bis vier Wochen Vorlauf.
• Energieausweis: Nach dem Gebäudeenergiegesetz müssen die Pflichtangaben bereits in der Anzeige stehen. Ohne ihn darf das Inserat so nicht online gehen.
• Wertermittlung: Ein Preis, der weder Geld verschenkt noch das Objekt am Markt verbrennt.
• Fotos und Exposé: Tageslicht, aufgeräumte Räume, Grundrisse, vollständige Pflichtangaben.
• Anzeigen schalten und pflegen: Portalgebühren fallen auch für Private an.
• Anfragen sortieren: Bei gefragten Objekten sind das schnell 50 bis 150 Kontakte, darunter viele reine Neugierige.
• Besichtigungen: meist abends oder samstags, häufig mehrfach mit denselben Interessenten.
• Bonität prüfen: Finanzierungsbestätigung einholen und bewerten.
• Notarabwicklung: Entwurf prüfen, Termin koordinieren, Löschung von Grundschulden veranlassen.

Der zeitkritische Punkt ist selten die Arbeit selbst, sondern die Verfügbarkeit. Interessenten wollen abends und am Wochenende besichtigen. Wer berufstätig ist, im Schichtdienst arbeitet oder nicht in der Nähe wohnt, verliert genau hier ernsthafte Kaufinteressenten – nicht am Preis.

Die drei echten Risiken

1. Der falsche Startpreis

Die ersten zwei bis drei Wochen nach Veröffentlichung bringen die höchste Aufmerksamkeit. Ist der Preis in dieser Phase zu hoch, bleiben die Anfragen aus, und jede spätere Senkung wird als Schwäche gelesen. Ist er zu niedrig, merkt es niemand – am wenigsten der Verkäufer, weil das Objekt schnell weg ist und sich das wie Erfolg anfühlt.

2. Haftung für verschwiegene Mängel

Im Kaufvertrag wird die Gewährleistung für gebrauchte Immobilien regelmäßig ausgeschlossen. Dieser Ausschluss greift jedoch nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln. Wer von einem Feuchtigkeitsschaden, einer undichten Stelle im Dach oder einer streitigen Grenzbebauung weiß und schweigt, haftet trotz Ausschlussklausel – unter Umständen jahrelang. Aufklärung ist kein Verkaufshindernis, sondern Ihr Schutz.

3. Die geplatzte Finanzierung

Wird beurkundet, bevor die Finanzierung des Käufers steht, und platzt sie danach, entstehen Notarkosten, die trotzdem fällig werden. Käufer und Verkäufer haften dem Notar gegenüber gesamtschuldnerisch. Zusätzlich ist das Objekt am Markt beschädigt: Wer es wochenlang als „reserviert“ gesehen hat und es taucht wieder auf, vermutet einen Mangel.

Wann der Privatverkauf gut funktioniert

Es gibt Konstellationen, in denen ein Makler wenig beiträgt. Realistisch sind das:

• Der Käufer steht bereits fest – Verkauf innerhalb der Familie, an Nachbarn oder an den bisherigen Mieter.
• Das Objekt ist einfach zu erklären: eine gepflegte Eigentumswohnung in gefragter Lage ohne Besonderheiten.
• Sie wohnen vor Ort, haben Zeit und sind terminlich flexibel.
• Sie sind verhandlungssicher und können ein Preisgespräch führen, ohne persönlich zu werden.

Wann er in der Praxis fast immer teurer wird

• Erbengemeinschaft: mehrere Eigentümer mit unterschiedlichen Interessen und Wohnorten.
• Scheidung oder Trennung: Verhandlungen, in denen ein neutraler Dritter mehr wert ist als jede Provision.
• Vermietetes Objekt: Vorkaufsrecht des Mieters, Besichtigungen nur nach Absprache, kleinerer Käuferkreis.
• Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch: erklärungsbedürftig, schreckt uninformierte Interessenten ab.
• Sanierungsstau: Verhandlungen über Abschläge, bei denen Belege und Kostenschätzungen zählen.

Was das für Heilbronn und die Region bedeutet

Im Stadtgebiet Heilbronn und in Neckarsulm ist die Nachfrage nach gepflegten Wohnungen und Reihenhäusern in aller Regel so, dass auch ein Privatverkauf Interessenten findet. Die Frage ist dort weniger, ob verkauft wird, sondern zu welchem Preis und mit welchem Aufwand.

Anders sieht es im ländlicheren Raum aus – Bad Mergentheim, Wertheim, Lauda-Königshofen, Tauberbischofsheim und die kleineren Gemeinden im Main-Tauber-Kreis. Dort ist der Käuferkreis kleiner, die Vermarktungsdauer länger, und ein überhöhter Startpreis wird deutlich seltener verziehen. Wer hier privat verkauft, sollte den Preis besonders sorgfältig herleiten – über die Bodenrichtwerte des zuständigen Gutachterausschusses, abrufbar im Landesportal BORIS-BW.

Ein pragmatischer Mittelweg

Zwischen „alles selbst“ und „alles abgeben“ liegt eine Variante, die viele Eigentümer übersehen: den Preis professionell ermitteln lassen und die Vermarktung selbst übernehmen. Eine belastbare Wertermittlung kostet Sie nichts und nimmt genau das Risiko heraus, das beim Privatverkauf am teuersten ist – den falschen Startpreis. Den Rest können Sie danach immer noch selbst machen.

Wie der vollständige Verkauf abläuft, steht in unserem Leitfaden Immobilie verkaufen: Ablauf in 9 Schritten. Wer lieber abgibt, findet auf unserer Seite zum Immobilienverkauf, was wir konkret übernehmen.

Was der Privatverkauf konkret kostet

„Ohne Makler“ heißt nicht „ohne Kosten“. Diese Posten fallen auch beim Privatverkauf an und werden regelmäßig nicht eingerechnet:

• Energieausweis: Pflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz. Ein Verbrauchsausweis ist deutlich günstiger als ein Bedarfsausweis; welcher zulässig ist, hängt von Baujahr und Gebäudetyp ab.
• Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauaktenkopien: jeweils Gebühren der Ämter, in Summe ein niedriger dreistelliger Betrag.
• Wohnflächenberechnung, falls keine vorliegt.
• Portalgebühren: Private zahlen pro Inserat und Laufzeit. Wer drei Monate auf zwei Portalen inseriert, liegt schnell im mittleren dreistelligen Bereich.
• Immobilienfotograf: optional, aber der Posten mit dem besten Verhältnis von Kosten zu Wirkung.
• Fahrt- und Kommunikationskosten, vor allem bei Verkauf aus der Ferne.

Der größte Posten steht in keiner Rechnung: Ihre Zeit. Realistisch sind 40 bis 80 Stunden verteilt über mehrere Monate – Unterlagenbeschaffung, Exposé, Anfragenbearbeitung, Besichtigungen, Nachfassen, Notarkoordination. Wer diese Stunden mit dem eigenen Stundensatz bewertet, kommt der Provision oft näher als gedacht.

Die Verhandlung ist der unterschätzte Teil

Beim Privatverkauf verhandeln Sie über Ihr eigenes Zuhause – mit jemandem, der Ihnen erklärt, was daran nicht stimmt. Das ist psychologisch schwieriger als es klingt. Zwei Muster treten regelmäßig auf:

Die Abwehrhaltung. Kritik am Haus wird als Kritik an der eigenen Lebensleistung gehört. Wer sich rechtfertigt, statt sachlich zu antworten, verliert die Gesprächsführung – und häufig den Interessenten.

Der Wunsch nach Harmonie. Nach vier Wochen ohne ernsthafte Anfrage wirkt der erste sympathische Interessent wie die Rettung. Genau in diesem Moment werden Preisabschläge gemacht, die sachlich nicht begründet sind. Ein neutraler Dritter hat diesen Reflex nicht.

Praktische Gegenmaßnahme, auch ohne Makler: Legen Sie vor dem ersten Gespräch schriftlich fest, bis zu welchem Preis Sie verkaufen und welche Zugeständnisse Sie machen. Wer diese Linie vorher aufschreibt, hält sie eher ein als jemand, der im Gespräch entscheidet.

Die drei Fragen, die Ihre Entscheidung klären

1. Bin ich werktags abends und samstags erreichbar und vor Ort? Wenn nein, verlieren Sie Interessenten an der Terminfrage, nicht am Preis.
2. Ist mein Objekt in drei Sätzen erklärt? Wenn nein – Erbengemeinschaft, Wohnrecht, Sanierungsstau, laufender Mietvertrag – ist der Erklärungsaufwand der eigentliche Job.
3. Kann ich einen Preis verteidigen, den ich selbst gesetzt habe? Wenn nein, ist eine unabhängige Wertermittlung das Minimum, das Sie sich holen sollten.

Dreimal Ja spricht für den Privatverkauf. Einmal Nein heißt nicht automatisch Makler, aber es benennt genau die Stelle, an der Sie Unterstützung brauchen.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Rechtsstand: August 2026.