Wer eine Wohnung neu vermietet, kann die künftigen Erhöhungen schon im Vertrag festschreiben – als Staffel oder gekoppelt an die Inflation. Beide Wege schließen die übliche Mieterhöhung aus, und beide haben eine Seite, die erst nach Jahren sichtbar wird. Dieser Beitrag stellt sie gegenüber.
Was eine Staffelmiete ist
Bei der Staffelmiete nach § 557a BGB steht schon bei Vertragsschluss fest, wann die Miete auf welchen Betrag steigt. Der Vertrag nennt jede Stufe einzeln, mit Datum und Höhe. Danach passiert nichts mehr automatisch.
Das Gesetz verlangt Schriftform und einen Geldbetrag. Eine Staffel, die nur eine Prozentzahl nennt, ist unwirksam – der Mieter muss ohne Rechnen erkennen können, was er in vier Jahren zahlt.
Jede Stufe muss mindestens ein Jahr halten. Häufigere Sprünge sind unzulässig. Nach oben gibt es keine gesetzliche Grenze für die Höhe der einzelnen Staffel, wohl aber für die Ausgangsmiete.
Was eine Indexmiete ist
Die Indexmiete nach § 557b BGB koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex für Deutschland, den das Statistische Bundesamt monatlich veröffentlicht. Steigen die Preise, darf die Miete im gleichen Verhältnis steigen.
Anders als die Staffel wirkt sie nicht von selbst. Der Vermieter muss die Erhöhung in Textform erklären, die eingetretene Indexänderung benennen und die neue Miete als Geldbetrag ausweisen. Ohne diese Erklärung bleibt es beim alten Betrag.
Die neue Miete gilt ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung. Auch hier muss die Miete zwischen zwei Anpassungen mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
Was beide gemeinsam ausschließen
Der entscheidende Punkt wird oft übersehen: Wer eine Staffel oder einen Index vereinbart, verzichtet auf die gewöhnliche Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Weg über den Mietspiegel ist versperrt.
Bei der Staffelmiete entfällt zusätzlich die Modernisierungsumlage vollständig. Wer die Fenster tauscht oder die Heizung erneuert, kann die Kosten nicht auf die Miete umlegen – die Staffel ist abschließend.
Bei der Indexmiete gilt das eingeschränkt: Eine Umlage ist nur möglich, wenn die Maßnahme auf Umständen beruht, die der Vermieter nicht zu vertreten hat – etwa einer gesetzlichen Pflicht. Freiwillige Modernisierung zählt nicht dazu.
Planbarkeit gegen Inflationsschutz
Damit steht die eigentliche Abwägung fest. Die Staffel gibt beiden Seiten Sicherheit: Der Vermieter kennt seine Einnahmen, der Mieter seine Belastung. Diese Sicherheit gilt auch dann, wenn die Marktmieten davonlaufen.
Der Index schützt vor Geldentwertung, ist dafür aber unvorhersehbar. Die Jahre 2022 und 2023 haben das eindrücklich gezeigt: Indexmieten stiegen zweistellig, während Staffeln aus dem Jahr 2019 real deutlich an Wert verloren.
Umgekehrt gilt dasselbe. In Jahren mit sehr niedriger Inflation bleibt die Indexmiete nahezu stehen, während eine vereinbarte Staffel zuverlässig weiterläuft. Wer welche Richtung erwartet, entscheidet die Wahl.
Die Mietpreisbremse gilt für beide
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt begrenzt die Mietpreisbremse die Miete bei Neuvermietung auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese Grenze gilt für die Ausgangsmiete beider Modelle.
Bei der Staffelmiete wird zusätzlich jede einzelne Stufe an dieser Grenze gemessen – bezogen auf die Vergleichsmiete zum Zeitpunkt, in dem die Stufe greift. Eine Staffel kann also anfangs zulässig sein und später nicht mehr.
Ob am jeweiligen Ort eine Verordnung gilt, legt das Land fest. In Baden-Württemberg ist das für einen Teil der Gemeinden der Fall, für viele Orte im Landkreis Heilbronn dagegen nicht.
Kündigungsausschluss und Laufzeit
Bei der Staffelmiete darf das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden. Längere Bindungen sind unwirksam, und zwar nur zulasten des Vermieters – der Mieter kann dann früher gehen.
Ein solcher Ausschluss ist für Vermieter attraktiv, weil er Leerstand und Neuvermietungskosten vermeidet. Für Mieter ist er der Preis für die Kalkulierbarkeit und sollte bewusst verhandelt werden.
Bei der Indexmiete ist ein solcher Ausschluss ebenfalls möglich, in der Praxis aber seltener. Beide Verträge können unbefristet laufen; die Vereinbarung sagt nichts über die Dauer des Mietverhältnisses aus.
Wo Fehler entstehen
Der häufigste Fehler bei der Staffel ist die Prozentangabe. Der zweithäufigste ist eine Stufe, die weniger als zwölf Monate nach der vorherigen greift. Beides macht die betroffene Staffel unwirksam, nicht den ganzen Vertrag.
Bei der Indexmiete scheitert es meist an der Erklärung. Wer nur schreibt „Die Miete steigt um 5,2 Prozent“, hat die Anforderungen nicht erfüllt – der Geldbetrag muss genannt sein, ebenso der alte und neue Indexstand.
Ein dritter Fehler betrifft beide: die Kombination. Staffel und Index lassen sich nicht nebeneinander vereinbaren. Wer beides in den Vertrag schreibt, riskiert, dass keines von beidem greift.
Was das für den Wert bedeutet
Für Kapitalanleger ist die Vereinbarung ein Wertfaktor. Eine Indexmiete gilt am Markt als robuster, weil sie den Ertrag real hält. Eine niedrige, lang laufende Staffel drückt dagegen den erzielbaren Preis.
Im Ertragswertverfahren schlägt sich das unmittelbar nieder, denn dort wird der Wert aus dem nachhaltig erzielbaren Ertrag abgeleitet. Ein Vertrag mit gedeckelter Miete senkt diesen Ertrag über die gesamte Restlaufzeit.
Wer eine vermietete Wohnung verkaufen will, sollte den Mietvertrag deshalb früh auf den Tisch legen. Käufer prüfen ihn ohnehin – und eine Überraschung im Datenraum kostet mehr als eine offene Angabe im Exposé.
Wie sich die Indexanpassung berechnet
Maßgeblich ist der Verbraucherpreisindex für Deutschland, den das Statistische Bundesamt monatlich veröffentlicht. Er wird auf ein Basisjahr normiert, das alle fünf Jahre neu festgelegt wird – zuletzt auf 2020 mit dem Wert 100.
Die Rechnung ist einfacher, als sie klingt: Der neue Indexstand wird durch den alten geteilt, mit der bisherigen Miete multipliziert, fertig. Steigt der Index von 118 auf 124, ergibt das bei 800 Euro Miete rund 841 Euro.
Wechselt das Basisjahr zwischen zwei Anpassungen, muss auf dieselbe Reihe umgerechnet werden. Das Bundesamt veröffentlicht dafür Umrechnungsfaktoren – ein Punkt, an dem in der Praxis regelmäßig falsch gerechnet wird.
Was Mieter prüfen sollten
Bei einer Staffel lohnt der Blick auf die Summe über die gesamte Laufzeit, nicht auf die einzelne Stufe. Vier Erhöhungen von je dreißig Euro wirken klein, ergeben nach vier Jahren aber 120 Euro mehr im Monat.
Bei einer Indexanpassung sollten Mieter drei Dinge kontrollieren: ob seit der letzten Anpassung zwölf Monate vergangen sind, ob beide Indexstände genannt sind und ob die neue Miete als Geldbetrag ausgewiesen wurde.
Fehlt eines davon, ist die Erklärung unwirksam und die Miete bleibt zunächst unverändert. Der Vermieter kann sie allerdings jederzeit korrekt wiederholen – die Beanstandung verschafft Zeit, keinen dauerhaften Vorteil.
Regionale Einordnung
In Heilbronn und dem Umland ist die Staffelmiete deutlich verbreiteter als die Indexmiete. Das liegt weniger an der Rechtslage als an der Gewohnheit: Private Vermieter greifen zu dem Modell, das sie überblicken.
Bei Neubauprojekten und institutionellen Eigentümern sieht es anders aus. Dort ist die Indexmiete seit den Inflationsjahren die Regel geworden, weil sie den Ertrag ohne jährliche Verhandlung stabil hält.
Wer wissen will, welches Modell zur eigenen Immobilie passt, sollte zuerst den erzielbaren Ertrag kennen. Eine Immobilienbewertung liefert dafür die Ausgangszahl – alles Weitere ist eine Frage der Erwartung an die nächsten zehn Jahre.
Die Kurzfassung
Die Staffelmiete schreibt feste Beträge zu festen Terminen fest und schließt Vergleichsmieten- und Modernisierungserhöhung aus. Die Indexmiete folgt dem Verbraucherpreisindex, muss aber jedes Mal erklärt werden.
Wer Planbarkeit über alles stellt, nimmt die Staffel. Wer den realen Wert der Einnahmen sichern will, nimmt den Index. Beide binden für Jahre – die Entscheidung sollte deshalb nicht am Vertragsformular hängen.
Ein praktischer Hinweis zum Schluss: Beide Modelle müssen ausdrücklich bei Vertragsschluss vereinbart werden. Nachträglich lässt sich weder eine Staffel noch eine Indexbindung einführen, solange der Mieter nicht zustimmt – und dazu wird er selten Anlass sehen. Wer die Wahl treffen will, muss sie vor der Unterschrift treffen.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Wir sind Immobilienmakler, keine Rechtsanwälte. Rechtsstand: August 2026.
