Ein eingetragenes Wohnrecht macht aus einem gewöhnlichen Verkauf einen Sonderfall. Es steht unscheinbar in einer Zeile in Abteilung II des Grundbuchs, verkleinert aber den Käuferkreis drastisch und drückt den erzielbaren Preis oft um einen sechsstelligen Betrag. Dieser Beitrag erklärt, was ein Wohnrecht rechtlich ist, wie es bewertet wird, welche Wege es beim Verkauf gibt und welcher davon in der Praxis funktioniert.
Was ein Wohnrecht ist
Das dingliche Wohnrecht berechtigt eine bestimmte Person, ein Gebäude oder Teile davon unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen. Es wird notariell bestellt und in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Damit wirkt es gegen jeden künftigen Eigentümer – ein Verkauf beendet es nicht.
Es ist höchstpersönlich: Der Berechtigte darf die Wohnung selbst nutzen, sie aber grundsätzlich nicht vermieten und das Recht nicht übertragen oder vererben. Es endet mit dem Tod des Berechtigten oder durch Löschung mit dessen Zustimmung.
Davon zu unterscheiden ist das schuldrechtliche Wohnrecht, das nur zwischen den Vertragsparteien gilt und nicht im Grundbuch steht. Es bindet einen Käufer nicht – ist für den Berechtigten aber auch deutlich schwächer, weil er bei einem Verkauf leer ausgeht.
Der Unterschied zum Nießbrauch
Beide Rechte stehen an derselben Stelle im Grundbuch und werden häufig verwechselt, unterscheiden sich aber erheblich in der Reichweite. Das Wohnrecht erlaubt nur das Bewohnen. Der Nießbrauch erlaubt jede Nutzung, einschließlich Vermietung und Vereinnahmung der Mieten.
Praktisch zeigt sich der Unterschied im Pflegefall. Zieht ein Wohnberechtigter ins Heim, steht das Haus häufig leer – er darf nicht vermieten, und der Eigentümer darf es auch nicht, solange das Recht besteht. Ein Nießbraucher dagegen kann vermieten und die Miete zur Finanzierung des Heimplatzes einsetzen.
Für den Eigentümer ist diese Konstellation besonders unbefriedigend: Er trägt die Lasten einer Immobilie, die niemand nutzt. Genau deshalb gehört in jede Wohnrechtsvereinbarung eine Regelung, was bei dauerhaftem Auszug geschieht. Details zum Nießbrauch stehen im Beitrag Nießbrauch an der Immobilie.
Wie ein Wohnrecht bewertet wird
Die Bewertung folgt denselben Regeln wie beim Nießbrauch, den §§ 13 bis 16 des Bewertungsgesetzes. Der Kapitalwert ergibt sich aus dem Jahreswert multipliziert mit einem Vervielfältiger, der sich aus der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten ableitet.
Der Jahreswert entspricht der ortsüblichen Nettokaltmiete für die betroffenen Räume. Wird nur eine Einliegerwohnung bewohnt, ist auch nur deren Mietwert anzusetzen, nicht der des ganzen Hauses – ein Punkt, der regelmäßig zugunsten des Eigentümers übersehen wird.
Der Vervielfältiger stammt aus den jährlich vom Bundesfinanzministerium veröffentlichten Sterbetafeln, gerechnet mit 5,5 Prozent. Je jünger der Berechtigte, desto höher der Kapitalwert. Bei einer 68-jährigen Berechtigten und einem Jahreswert von 9.600 Euro liegt er in einer Größenordnung von rund 100.000 Euro – bezogen auf ein Haus im Wert von 450.000 Euro sind das über zwanzig Prozent.
Weg 1: Verkauf mit bestehendem Wohnrecht
Rechtlich ist das ohne Weiteres möglich – das Recht bleibt bestehen und bindet den Käufer. Praktisch ist der Käuferkreis allerdings sehr klein: Es kommen fast nur Kapitalanleger in Frage, die auf lange Sicht rechnen, oder Angehörige des Berechtigten.
Der Preisabschlag entspricht mindestens dem Kapitalwert, liegt in der Praxis aber meist darüber. Käufer preisen zusätzlich ein Risiko ein, weil die Dauer unbestimmt ist: Statistisch mag der Vervielfältiger stimmen, im Einzelfall kann das Recht deutlich länger bestehen.
Hinzu kommt ein praktisches Problem, das Verkäufer unterschätzen: Besichtigungen sind nur mit Zustimmung des Berechtigten möglich, und wer in seinem Zuhause fremde Interessenten empfangen soll, ist selten begeistert. Das verlängert die Vermarktung erheblich.
Weg 2: Löschung gegen Abfindung
Der in der Praxis übliche und meist bessere Weg. Der Berechtigte stimmt der Löschung zu und erhält dafür einen Ausgleich, der sich am Kapitalwert orientiert. Die Löschungsbewilligung muss notariell beglaubigt und beim Grundbuchamt eingereicht werden.
Rechnerisch geht diese Variante fast immer auf: Der Aufschlag, den ein lastenfreies Objekt am Markt erzielt, übersteigt die Abfindung in der Regel deutlich – weil der Markt den Risikoaufschlag nicht mehr einpreisen muss und weil der Käuferkreis um ein Vielfaches größer ist.
Entscheidend ist der Zeitpunkt: Diese Abstimmung gehört an den Anfang, nicht in die laufende Vermarktung. Ein Objekt, das zuerst mit Wohnrecht inseriert und später lastenfrei gestellt wird, hat bereits Interessenten verloren – und der neue Preis wirkt dann wie eine Erhöhung.
Weg 3: Verkauf an den Berechtigten
Übersehen, aber oft die eleganteste Lösung: Der Wohnberechtigte kauft die Immobilie selbst. Dann erlischt das Recht durch Vereinigung von Recht und Eigentum, und der Kaufpreis kann um den Kapitalwert reduziert werden.
Das kommt vor allem bei innerfamiliären Konstellationen in Betracht, etwa wenn die Immobilie seinerzeit an ein Kind übertragen wurde und die Eltern das Wohnrecht behalten haben. Wird das Kind später zum Verkauf gezwungen, kann ein anderes Familienmitglied übernehmen.
Wer trägt welche Kosten?
Die gesetzliche Grundregel weicht vom Nießbrauch ab: Beim Wohnrecht trägt der Berechtigte in der Regel nur die verbrauchsabhängigen Kosten der von ihm genutzten Räume – Heizung, Strom, Wasser. Die Instandhaltung des Gebäudes bleibt grundsätzlich beim Eigentümer.
Das ist wirtschaftlich unangenehm: Der Eigentümer zahlt Dach, Fassade und Heizungsanlage für eine Immobilie, die er nicht nutzt. Deshalb sollte die notarielle Vereinbarung ausdrücklich regeln, wer welche Kosten trägt – gerade bei älteren Gebäuden mit absehbarem Sanierungsbedarf.
Fehlt eine solche Regelung, ist Streit vorprogrammiert. Die Abgrenzung zwischen gewöhnlicher Unterhaltung und außergewöhnlicher Maßnahme lässt sich nicht scharf ziehen, und beide Seiten haben gute Argumente.
Was Sie vor dem Verkauf prüfen sollten
- Den genauen Wortlaut der Eintragung. Umfasst das Recht das ganze Haus oder nur bestimmte Räume? Mitbenutzungsrechte an Garten, Keller oder Garage?
- Das Alter des Berechtigten. Es bestimmt den Vervielfältiger und damit den Kapitalwert.
- Die zugrunde liegende notarielle Vereinbarung. Enthält sie eine Ablöseklausel für den Fall des dauerhaften Auszugs?
- Weitere Einträge in Abteilung II. Wohnrechte kommen selten allein – oft stehen dort auch Wege- oder Leitungsrechte.
- Die Bereitschaft des Berechtigten, einer Löschung gegen Abfindung zuzustimmen. Diese Frage entscheidet über die gesamte Strategie.
Der letzte Punkt gehört an den Anfang jeder Beratung. Sagt der Berechtigte Nein, ist der Verkauf mit Wohnrecht der einzige Weg – und dann muss der Preis von vornherein entsprechend angesetzt werden.
Regionale Einordnung
In unserer Region begegnen uns Wohnrechte überdurchschnittlich häufig im ländlicheren Raum – im Main-Tauber-Kreis rund um Bad Mergentheim, Wertheim, Lauda-Königshofen und Tauberbischofsheim, wo Höfe und Wohnhäuser traditionell zu Lebzeiten an die nächste Generation übergeben wurden.
Das verschärft die Lage doppelt: Der Käuferkreis ist dort ohnehin kleiner, und ein belastetes Objekt reduziert ihn weiter. Umso wichtiger ist die frühe Klärung mit dem Berechtigten, bevor überhaupt inseriert wird.
Was Ihre Immobilie mit und ohne Belastung wert ist, ermitteln wir kostenlos über die Immobilienbewertung. Wie sich solche Rechte auf die Verfahren auswirken, erklärt Verkehrswert einer Immobilie ermitteln.
Steuerliche Seite der Ablösung
Die Abfindung für die Löschung ist steuerlich kein Nebenschauplatz. Beim Berechtigten kann sie als Entschädigung für die Aufgabe eines Rechts zu behandeln sein; beim Eigentümer stellt sie unter Umständen Anschaffungskosten dar, die den späteren Veräußerungsgewinn mindern.
Wie das im Einzelfall einzuordnen ist, hängt von der Konstellation ab – ob das Wohnrecht bei einer Schenkung vorbehalten wurde, ob es entgeltlich bestellt war, ob die Immobilie vermietet oder selbst genutzt wird. Pauschale Antworten gibt es hier nicht.
Wir sind Makler und keine Steuerberater. Klären Sie diese Frage vor der Beurkundung der Löschungsvereinbarung, nicht danach – die Formulierung im Vertrag kann die steuerliche Behandlung beeinflussen.
Häufige Irrtümer
„Beim Verkauf erlischt das Wohnrecht.“ Nein. Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht wirkt gegen jeden künftigen Eigentümer. Nur die Löschung mit Zustimmung des Berechtigten beendet es – oder dessen Tod.
„Der Berechtigte muss ausziehen, wenn er ins Heim kommt.“ Auch nein. Das Recht besteht fort, selbst wenn es tatsächlich nicht ausgeübt wird. Ohne ausdrückliche Ablöseklausel in der Vereinbarung bleibt der Eigentümer gebunden.
„Ich kann das Haus vermieten, solange niemand darin wohnt.“ Ebenfalls nein. Das Wohnrecht schließt den Eigentümer von der Nutzung aus – auch von der Vermietung. Genau das unterscheidet die Lage vom Nießbrauch und macht sie für Eigentümer so unbefriedigend.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Rechtsstand: August 2026.
