Die Eigenbedarfskündigung ist der häufigste Weg, eine vermietete Wohnung wieder selbst zu nutzen – und der Weg, der in der Praxis am häufigsten scheitert. Nicht am fehlenden Bedarf, sondern an der Begründung. Dieser Beitrag erklärt die Voraussetzungen, die Fristen, die Sperrfrist nach einem Verkauf und die Fehler, die eine Kündigung unwirksam machen.
Die gesetzliche Grundlage
Wohnraum kann nur gekündigt werden, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat. Der Eigenbedarf ist in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausdrücklich als solcher Grund genannt.
Erfasst ist der Bedarf für den Vermieter selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts. Der Kreis der Familienangehörigen ist dabei enger, als viele annehmen – bei entfernteren Verwandten ist im Einzelfall zu prüfen, ob ein enges Verhältnis besteht.
Wichtig: Der Bedarf muss ernsthaft und vernünftig nachvollziehbar sein. Ein vorgeschobener Eigenbedarf kann Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen – und die können erheblich sein.
Die Begründungspflicht
Hier scheitern die meisten Kündigungen. Nach § 573 Abs. 3 BGB müssen die Gründe im Kündigungsschreiben selbst angegeben werden – ein Nachschieben ist grundsätzlich ausgeschlossen.
Konkret gehört ins Schreiben: die Person, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird, das genaue Verwandtschafts- oder Haushaltsverhältnis und eine nachvollziehbare Begründung, warum gerade diese Wohnung zu diesem Zeitpunkt benötigt wird.
„Ich brauche die Wohnung für meine Familie“ genügt nicht. „Meine Tochter Anna Muster beginnt zum 1. Oktober ein Studium in Heilbronn und benötigt eine eigene Wohnung in Hochschulnähe“ ist die Art von Konkretheit, die trägt.
Form und Zugang
Die Kündigung bedarf nach § 568 BGB der Schriftform – eigenhändig unterschrieben, kein Fax, keine E-Mail. Bei mehreren Vermietern müssen alle unterschreiben, bei mehreren Mietern muss sie an alle gerichtet sein und allen zugehen.
Der Vermieter soll den Mieter zudem auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf Form und Frist hinweisen. Fehlt dieser Hinweis, kann der Mieter den Widerspruch noch im Räumungsprozess erklären.
Für den Zugang gilt: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat für die Frist mitzählt. Ein Tag zu spät verschiebt das Mietende um einen vollen Monat.
Die Kündigungsfristen
Die Fristen richten sich nach § 573c BGB und wachsen mit der Mietdauer. Bis zu fünf Jahren Mietdauer beträgt die Frist drei Monate.
Nach fünf Jahren verlängert sie sich auf sechs Monate, nach acht Jahren auf neun Monate. Bei langjährigen Mietverhältnissen ist also mit fast einem Jahr Vorlauf zu rechnen – zuzüglich eines möglichen Widerspruchsverfahrens.
Wer eine Wohnung zu einem bestimmten Termin braucht, muss entsprechend früh handeln. Die häufigste Fehlplanung ist ein Bedarf, der in vier Monaten eintritt, bei einem Mietverhältnis, das seit zehn Jahren läuft.
Die Sperrfrist nach Umwandlung und Verkauf
Ein Punkt, der Käufer regelmäßig überrascht. Wurde an vermietetem Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und die Wohnung anschließend verkauft, gilt § 577a BGB.
Der Erwerber kann sich dann erst nach Ablauf einer Sperrfrist von mindestens drei Jahren auf Eigenbedarf berufen. Die Bundesländer können diese Frist in Gebieten mit Wohnungsknappheit per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern.
Für Käufer heißt das: Prüfen Sie vor dem Kauf, ob die Wohnung umgewandelt wurde und welche Sperrfrist für den Ort gilt. Für Verkäufer heißt es: Diese Information gehört offen ins Verkaufsgespräch – sie ist ein Preisfaktor. Mehr dazu im Beitrag Vorkaufsrecht des Mieters.
Widerspruch und Härtefall
Der Mieter kann der Kündigung nach §§ 574 ff. BGB widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist.
Anerkannte Härtegründe sind unter anderem hohes Alter, schwere Krankheit, Schwangerschaft, bevorstehende Prüfungen oder fehlender angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen.
Der Widerspruch ist schriftlich zu erklären, spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses. Er führt nicht automatisch zum Erfolg – aber er verlängert das Verfahren erheblich, und im Streitfall entscheidet das Gericht nach Abwägung.
Die Anbietpflicht
Wird während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung im selben Haus oder in derselben Anlage frei, muss der Vermieter sie dem gekündigten Mieter nach der Rechtsprechung in aller Regel anbieten.
Unterlässt er das, kann die Kündigung unwirksam sein. Für Eigentümer mehrerer Einheiten im selben Objekt ist das eine reale Fehlerquelle – und eine, die sich durch ein einfaches Angebotsschreiben vermeiden lässt.
Dokumentieren Sie ein solches Angebot schriftlich. Im Streitfall müssen Sie es beweisen, nicht der Mieter widerlegen.
Wenn der Eigenbedarf entfällt
Fällt der Grund weg, bevor der Mieter ausgezogen ist, muss der Vermieter das mitteilen. Die Kündigung wird dann hinfällig, und der Mieter kann im Mietverhältnis bleiben.
Stellt sich nach dem Auszug heraus, dass der Eigenbedarf nie bestand oder kurz darauf entfiel und die Wohnung stattdessen neu vermietet oder verkauft wurde, kommen Schadensersatzansprüche in Betracht – von Umzugskosten bis zur Mietdifferenz über Jahre.
Ein vorgeschobener Eigenbedarf ist damit nicht nur unwirksam, sondern kann teuer werden. Wer die Wohnung eigentlich verkaufen will, sollte sie vermietet verkaufen – nicht mit einer konstruierten Kündigung leerräumen.
Die Alternative: vermietet verkaufen
Für viele Eigentümer ist das der pragmatischere Weg. Eine vermietete Wohnung spricht Kapitalanleger an, für die eine bestehende, zuverlässige Mietsituation kein Nachteil, sondern ein Vorteil ist.
Der Preisunterschied zwischen vermietet und bezugsfrei ist real, aber er steht dem Aufwand und Risiko eines Kündigungsverfahrens gegenüber – inklusive Widerspruch, möglicher Räumungsklage und der Aussicht auf Schadensersatz bei Fehlern.
Wie sich die Vermietungssituation auf den Wert auswirkt, erklärt der Beitrag Ertragswertverfahren. Eine Einschätzung für beide Szenarien erhalten Sie über unsere Immobilienbewertung.
Regionale Einordnung
Ob und in welcher Länge eine verlängerte Sperrfrist gilt, ergibt sich aus der Landesverordnung und unterscheidet sich innerhalb Baden-Württembergs. Für den Stadtkreis Heilbronn kann eine andere Lage bestehen als für eine kleinere Gemeinde im Main-Tauber-Kreis.
Diese Auskunft holen Sie vor dem Kauf einer vermieteten Wohnung ein, nicht danach. Sie entscheidet darüber, ob Sie in drei Jahren einziehen können oder in zehn.
Und ein letzter praktischer Rat: Lassen Sie eine Eigenbedarfskündigung anwaltlich prüfen, bevor Sie sie versenden. Die Kosten dafür sind ein Bruchteil dessen, was ein gescheitertes Verfahren kostet – und die häufigste Fehlerquelle ist ein einziger fehlender Satz in der Begründung.
Die Kurzfassung
Eigenbedarfskündigungen scheitern selten am fehlenden Bedarf und fast immer an der Begründung. Nach § 573 Abs. 3 BGB müssen die Gründe im Kündigungsschreiben selbst stehen – Person, Verwandtschaftsverhältnis und der konkrete Grund, warum gerade diese Wohnung zu diesem Zeitpunkt gebraucht wird.
Die Fristen wachsen mit der Mietdauer: drei Monate bis fünf Jahre, sechs Monate ab fünf, neun Monate ab acht Jahren. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat mitzählt.
Nach Umwandlung in Wohnungseigentum und Verkauf greift zusätzlich die Sperrfrist nach § 577a BGB von mindestens drei Jahren, per Landesverordnung bis zu zehn Jahren. Diese Auskunft gehört vor den Kauf, nicht danach.
Und der teuerste Fehler: ein vorgeschobener Eigenbedarf. Stellt sich nach dem Auszug heraus, dass er nie bestand, drohen Schadensersatzansprüche von den Umzugskosten bis zur Mietdifferenz über Jahre.
Ein letzter Rat zur Reihenfolge: Klären Sie vor dem Versand, ob im selben Haus eine vergleichbare Wohnung frei wird oder absehbar frei wird. Die Anbietpflicht greift während der gesamten Kündigungsfrist, und ihre Verletzung macht die Kündigung angreifbar. Ein kurzes schriftliches Angebot an den gekündigten Mieter kostet nichts und schließt diese Lücke sicher.
Ein letzter Gedanke zur Abwägung: Rechnen Sie beide Wege einmal durch, bevor Sie kündigen. Dem Preisunterschied zwischen vermietet und bezugsfrei stehen Kündigungsfrist, mögliches Widerspruchsverfahren, Räumungsklage und das Risiko von Schadensersatz gegenüber. In vielen Fällen ist der vermietete Verkauf wirtschaftlich die ruhigere Lösung.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Wir sind Immobilienmakler, keine Rechtsanwälte. Rechtsstand: August 2026.
