Auf die Frage nach dem nötigen Eigenkapital gibt es eine Faustregel, die seit Jahrzehnten weitergereicht wird: zwanzig Prozent plus Nebenkosten. Sie ist nicht falsch, aber sie erklärt nicht, warum. Dieser Beitrag zeigt, woher die Zahl kommt und wann sie nicht passt.
Die absolute Untergrenze
Das Minimum sind die Kaufnebenkosten. In Baden-Württemberg sind das rund zehn bis elf Prozent des Kaufpreises – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision. Diese Summe schafft keinen Gegenwert, den eine Bank beleihen könnte.
Wer die Nebenkosten nicht selbst aufbringt, braucht eine sogenannte Vollfinanzierung über 110 Prozent. Möglich ist das bei sehr guter Bonität, es kostet aber einen deutlichen Zinsaufschlag über die gesamte Laufzeit.
Wie sich die Nebenkosten im Einzelnen zusammensetzen, rechnet unser Beitrag zu den Nebenkosten beim Hauskauf vor. Bei 450.000 Euro Kaufpreis sind das rund 47.000 Euro.
Warum zwanzig Prozent
Die zwanzig Prozent stammen nicht aus einer Vorschrift, sondern aus der Zinsstaffel der Banken. Sie richtet sich nach dem Beleihungsauslauf – dem Verhältnis zwischen Darlehen und Beleihungswert der Immobilie.
Bis etwa sechzig Prozent Beleihungsauslauf gibt es die besten Konditionen. Bis achtzig Prozent bleibt es günstig. Darüber steigen die Aufschläge spürbar, und ab hundert Prozent wird es für viele Institute grundsätzlich schwierig.
Wer zwanzig Prozent des Kaufpreises einbringt, landet in aller Regel im günstigen Band. Das ist der ganze Grund für die Faustregel – sie beschreibt nicht die Sicherheit des Käufers, sondern den Preis des Geldes.
Beleihungswert ist nicht Kaufpreis
Ein Punkt, der viele Kalkulationen kippt: Die Bank rechnet nicht mit dem Kaufpreis, sondern mit ihrem eigenen Beleihungswert. Der liegt üblicherweise zehn bis zwanzig Prozent darunter.
Der Abschlag ist ein Sicherheitspuffer für den Fall einer Zwangsverwertung. Er bedeutet: Wer 450.000 Euro zahlt, dessen Immobilie wird von der Bank vielleicht mit 390.000 Euro angesetzt – der Beleihungsauslauf steigt entsprechend.
Wer über dem Marktwert kauft, spürt das sofort. Deshalb lohnt eine unabhängige Einschätzung vor der Finanzierungsanfrage. Wie der Wert ermittelt wird, erklärt unser Beitrag zum Verkehrswert.
Was als Eigenkapital zählt
Zum Eigenkapital gehören Guthaben auf Giro-, Tages- und Festgeldkonten, Bausparguthaben, Wertpapiere und rückkaufsfähige Lebensversicherungen. Auch ein bereits bezahltes Grundstück zählt in voller Höhe.
Schenkungen von Eltern oder Großeltern sind ebenfalls Eigenkapital. Sie sollten dokumentiert sein, weil die Bank die Herkunft nachvollziehen muss – und weil Schenkungsteuerfreibeträge alle zehn Jahre neu entstehen.
Eigenleistung wird von manchen Banken teilweise anerkannt, meist begrenzt auf zehn bis fünfzehn Prozent der Baukosten. Sie ersetzt kein Bargeld, senkt aber die Darlehenssumme.
Was nicht eingesetzt werden sollte
Der Notgroschen bleibt liegen. Drei bis sechs Monatsausgaben sollten verfügbar bleiben, denn nach dem Einzug kommen erfahrungsgemäß Kosten, die in keiner Planung standen.
Auch das letzte Wertpapierdepot vollständig aufzulösen, ist selten klug – besonders dann nicht, wenn Verluste realisiert würden. Ein etwas höherer Zins ist häufig günstiger als ein Verkauf zur Unzeit.
Die Regel lautet: Eigenkapital senkt den Zins, aber Liquidität verhindert die Notlage. Wer beides gegeneinander abwägt, sollte den Puffer gewinnen lassen.
Eine Beispielrechnung
Kaufpreis 450.000 Euro, Nebenkosten rund 47.000 Euro, Gesamtaufwand also etwa 497.000 Euro. Bei zwanzig Prozent Eigenkapital auf den Kaufpreis wären das 90.000 Euro plus Nebenkosten – zusammen rund 137.000 Euro.
Das Darlehen beträgt dann 360.000 Euro. Bei zehn Prozent Eigenkapital wären es 405.000 Euro, bei null Prozent 497.000 Euro. Die Rate unterscheidet sich dadurch um mehrere hundert Euro im Monat.
Über eine zehnjährige Zinsbindung summiert sich der Unterschied auf einen fünfstelligen Betrag – nicht nur wegen der höheren Summe, sondern zusätzlich wegen des schlechteren Zinssatzes.
Tilgung und Laufzeit
Eigenkapital ist nur die halbe Frage. Die andere ist die Anfangstilgung. Bei einem Prozent läuft ein Darlehen je nach Zinssatz über dreißig Jahre und länger – das passt selten zum Renteneintritt.
Zwei bis drei Prozent Anfangstilgung sind der übliche Rat. Damit ist das Darlehen in etwa zwanzig bis fünfundzwanzig Jahren getilgt, und die Restschuld am Ende der Zinsbindung bleibt beherrschbar.
Wie lange die Zinsbindung laufen sollte und welche Rechte nach zehn Jahren entstehen, behandelt unser Beitrag zur Zinsbindung.
Förderung einrechnen
Öffentliche Förderdarlehen ersetzen kein Eigenkapital, verbessern aber den Mix. Die KfW fördert energieeffiziente Neubauten und Sanierungen, in Baden-Württemberg kommen Programme der L-Bank hinzu.
Wichtig ist die Reihenfolge: Förderanträge müssen vor Beginn der Maßnahme gestellt werden. Wer erst kauft und dann fragt, hat den Anspruch in der Regel verloren.
Welche Programme für eine Sanierung in Frage kommen, führt unser Beitrag zur KfW-Förderung auf. Bei Bestandsimmobilien lohnt der Blick besonders.
Die Bank prüft nicht nur das Eigenkapital
Eigenkapital ist nur eine von drei Größen. Die zweite ist die Bonität, also Einkommen, Beschäftigungsverhältnis und Schufa-Eintrag. Die dritte ist die Haushaltsrechnung, die zeigt, was monatlich übrig bleibt.
In der Haushaltsrechnung setzt die Bank Pauschalen für Lebenshaltung an, oft achthundert bis tausend Euro für den ersten Erwachsenen und Zuschläge für weitere Personen. Diese Pauschalen liegen häufig über den tatsächlichen Ausgaben.
Zusätzlich rechnet sie eine Bewirtschaftungspauschale für die Immobilie ein, meist zwei bis drei Euro je Quadratmeter monatlich. Wer das übersieht, wundert sich über eine Absage trotz ausreichenden Eigenkapitals.
Wenn Eigenkapital fehlt
Ein verbreiteter Weg ist die Beleihung einer bereits abbezahlten Immobilie der Eltern. Sie stellen keine Barmittel bereit, sondern zusätzliche Sicherheit – das senkt den Beleihungsauslauf und damit den Zins.
Möglich ist auch ein nachrangiges Darlehen, etwa aus einem Bausparvertrag. Es schließt die Lücke zwischen dem, was die Bank erstrangig finanziert, und dem tatsächlichen Bedarf, kostet aber einen höheren Zins.
Die dritte Möglichkeit ist die unbequemste und oft die beste: warten und weiter ansparen. Zwei Jahre konsequentes Sparen verändern die Konditionen häufig stärker als jede Verhandlung mit der Bank.
Der Kassensturz vor der Suche
Sinnvoll ist die umgekehrte Reihenfolge: erst das Budget bestimmen, dann suchen. Wer weiß, welche Rate dauerhaft tragbar ist, leitet daraus die Darlehenssumme ab und daraus den möglichen Kaufpreis.
Als Orientierung gilt, dass die Rate etwa ein Drittel des Nettohaushaltseinkommens nicht dauerhaft überschreiten sollte. Diese Grenze ist keine Vorschrift, sondern Erfahrungswert – und sie berücksichtigt die Rücklagenbildung noch nicht.
Wer bereits zur Miete wohnt, hat einen guten Anhaltspunkt: die aktuelle Warmmiete plus die Sparrate. Was heute funktioniert, funktioniert morgen auch – zuzüglich der Instandhaltung, die als Eigentümer neu hinzukommt.
Regionale Einordnung
In Heilbronn liegen die Kaufpreise für Einfamilienhäuser deutlich über denen im ländlichen Umland. Die Faustregel bleibt gleich, der absolute Eigenkapitalbedarf verschiebt sich dadurch aber erheblich.
Wer im Landkreis oder im Main-Tauber-Kreis sucht, kommt mit spürbar weniger Eigenkapital in dasselbe Zinsband. Das ist einer der Gründe, warum der Pendelradius bei Erstkäufern seit Jahren wächst.
Wer vor dem Kauf wissen will, ob der Preis zum Objekt passt, sollte ihn unabhängig einordnen lassen. Eine Immobilienbewertung kostet nichts und verhindert den teuersten Fehler: zu viel zu zahlen.
Die Kurzfassung
Die Untergrenze sind die Kaufnebenkosten, rund zehn bis elf Prozent. Die Empfehlung sind zusätzlich zwanzig Prozent des Kaufpreises, weil dort die günstigen Konditionen beginnen.
Die Bank rechnet mit ihrem Beleihungswert, nicht mit dem Kaufpreis. Der Notgroschen bleibt unangetastet. Und eine höhere Tilgung wirkt am Ende oft stärker als die letzten zehntausend Euro Eigenkapital.
Eine letzte Anmerkung zur Faustregel: Sie beschreibt den Normalfall, nicht Ihren Fall. Wer ein sicheres Beamtenverhältnis und ein hohes Einkommen hat, bekommt auch mit zehn Prozent gute Konditionen. Wer selbstständig ist oder befristet beschäftigt, braucht oft mehr als die genannten zwanzig Prozent.
Sprechen Sie deshalb mit mindestens zwei Instituten, bevor Sie Ihr Budget festlegen. Eine unverbindliche Finanzierungsbestätigung kostet nichts, dauert wenige Tage und ersetzt jede Faustformel durch eine Zahl, mit der Sie tatsächlich rechnen können.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Finanzierungs- oder Steuerberatung im Einzelfall. Konditionen und Förderbedingungen ändern sich laufend. Stand: August 2026.
