Der Kaufpreis steht im Exposé, die Nebenkosten stehen nirgends. Dabei entscheiden gerade sie darüber, ob eine Finanzierung aufgeht, denn sie müssen fast immer aus Eigenkapital kommen. Dieser Beitrag rechnet die Kaufnebenkosten für Baden-Württemberg im Einzelnen durch.
Die Grunderwerbsteuer
Der größte Einzelposten ist die Grunderwerbsteuer. Sie ist Ländersache und liegt in Baden-Württemberg bei fünf Prozent des Kaufpreises. Bei 450.000 Euro sind das 22.500 Euro.
Fällig wird sie nach dem Steuerbescheid, der einige Wochen nach der Beurkundung kommt. Erst wenn sie gezahlt ist, erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung – ohne die trägt das Grundbuchamt den Eigentümerwechsel nicht ein.
Bewegliches Inventar wie Einbauküche, Sauna oder Markise unterliegt der Steuer nicht. Wird es im Kaufvertrag gesondert und realistisch ausgewiesen, senkt das die Bemessungsgrundlage. Überzogene Ansätze prüft das Finanzamt allerdings.
Notar und Grundbuch
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Die Gebühren sind bundesweit einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt – verhandeln lässt sich hier nichts, und ein günstigerer Notar existiert nicht.
Zusammen mit den Grundbuchkosten sollten Sie rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises einplanen. Darin enthalten sind die Beurkundung, die Auflassungsvormerkung, der Vollzug und die Eintragung des neuen Eigentümers.
Wer finanziert, zahlt zusätzlich für die Bestellung der Grundschuld. Das sind noch einmal etwa 0,2 bis 0,3 Prozent. Details zur Kostenstruktur finden Sie in unserem Beitrag zu den Grundbuchkosten.
Die Maklerprovision
Seit Dezember 2020 gilt beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch Verbraucher das Teilungsgebot. Der Käufer trägt höchstens die Hälfte der Provision, und er muss erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat.
In Baden-Württemberg sind 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite üblich. Für den Käufer bedeutet das bei 450.000 Euro rund 16.000 Euro. Bei Mehrfamilienhäusern und gewerblichen Käufern gilt das Teilungsgebot nicht.
Die Provision entsteht nur bei wirksamem Kaufvertrag. Platzt der Kauf vor der Beurkundung, fällt sie nicht an. Wer zahlt was, ordnet unser Beitrag zur Maklerprovision ein.
Die Gesamtrechnung
Addiert ergibt das für Baden-Württemberg rund zehn bis elf Prozent des Kaufpreises: fünf Prozent Steuer, knapp zwei Prozent Notar und Grundbuch, gut dreieinhalb Prozent Provision.
Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro sind das etwa 47.000 Euro, die zusätzlich fällig werden. Bei 600.000 Euro rund 63.000 Euro. Diese Summe verschwindet vollständig – sie steckt nicht in der Immobilie.
Ohne Makler sinkt der Anteil auf etwa sieben Prozent. Das ist der Grund, warum viele Käufer den provisionsfreien Direktkauf suchen – und der Grund, warum sie dabei häufiger an unerkannte Mängel geraten.
Warum die Bank sie selten finanziert
Banken beleihen die Immobilie, nicht den Vorgang. Die Nebenkosten schaffen keinen Gegenwert, den die Bank verwerten könnte – deshalb verlangen die meisten Institute, dass der Käufer sie aus eigenen Mitteln aufbringt.
Eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten ist möglich, kostet aber spürbar mehr Zins. Je höher der Beleihungsauslauf, desto größer der Aufschlag; zwischen 80 und 110 Prozent Finanzierung liegen oft mehr als ein Prozentpunkt.
Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist und wo die Grenzen der Bank verlaufen, behandelt unser Beitrag Eigenkapital beim Hauskauf ausführlich.
Was viele vergessen
Neben den klassischen Nebenkosten fallen weitere Beträge an, die in keiner Faustformel stehen. Ein Bausachverständiger für die Besichtigung kostet je nach Umfang mehrere hundert bis über tausend Euro.
Dazu kommen Umzug, Renovierung, Küche und häufig eine neue Einrichtung. Bei Bestandsimmobilien kommen oft Sofortmaßnahmen hinzu: Heizung, Elektrik oder Fenster warten selten, bis das Budget wieder gefüllt ist.
Wer ein saniertes Objekt kauft, spart hier. Wer ein unsaniertes kauft, sollte die Sanierungspflichten kennen, bevor er den Kaufvertrag unterschreibt – manche greifen bereits im ersten Jahr nach dem Eigentümerwechsel.
Wo sich sparen lässt
An der Grunderwerbsteuer und den Notarkosten führt kein Weg vorbei. Der einzige legale Hebel ist die saubere Ausweisung mitverkaufter beweglicher Gegenstände – das senkt die Steuer und die Provisionsbasis zugleich.
Bei der Finanzierung lohnt der Vergleich mehr als bei den Nebenkosten. Ein Zehntelprozentpunkt Zins macht über zehn Jahre bei 350.000 Euro Darlehen mehrere tausend Euro aus – deutlich mehr als jede Notarrechnung.
Beim Ehegattenkauf und bei Übertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie entfällt die Grunderwerbsteuer ganz. Das gilt für Eltern und Kinder, nicht für Geschwister – ein Unterschied, der regelmäßig überrascht.
Wann welcher Betrag fällig wird
Die Nebenkosten fallen nicht gemeinsam an, sondern über mehrere Monate verteilt. Als Erstes kommt die Notarrechnung, meist wenige Wochen nach der Beurkundung und unabhängig davon, ob der Kaufpreis schon geflossen ist.
Der Grunderwerbsteuerbescheid folgt in der Regel sechs bis zwölf Wochen nach der Beurkundung, zahlbar innerhalb eines Monats. Die Maklerprovision wird mit dem wirksamen Kaufvertrag fällig, sofern nichts anderes vereinbart ist.
Der Kaufpreis selbst wird erst überwiesen, wenn der Notar die Fälligkeit mitteilt – nach Eintragung der Auflassungsvormerkung und Vorliegen aller Genehmigungen. Zwischen Beurkundung und Zahlung liegen oft zwei bis drei Monate.
Bei Eigentumswohnungen kommt mehr dazu
Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist häufig die Zustimmung des Verwalters erforderlich, wenn die Teilungserklärung sie vorsieht. Sie kostet je nach Verwalter zwischen hundert und mehreren hundert Euro.
Wichtiger ist die Instandhaltungsrücklage. Sie geht mit der Wohnung auf den Käufer über, wird aber nicht erstattet – der anteilige Betrag steckt wirtschaftlich im Kaufpreis, ohne dass er dort ausgewiesen wäre.
Prüfen Sie deshalb die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen auf beschlossene Sanierungen. Eine beschlossene Fassadensanierung kann eine Sonderumlage im fünfstelligen Bereich bedeuten, die kurz nach dem Kauf fällig wird.
Was verhandelbar ist und was nicht
Grunderwerbsteuer und Notarkosten sind gesetzlich festgelegt und damit unverhandelbar. Wer hier zu sparen versucht, verschwendet Zeit – und wer eine niedrigere Beurkundung des Kaufpreises vorschlägt, begeht Steuerhinterziehung.
Verhandelbar ist dagegen der Kaufpreis selbst, und er wirkt doppelt: Jeder gesparte Euro senkt zugleich Steuer und Provision. Zehntausend Euro weniger Kaufpreis bedeuten rund neunhundert Euro weniger Nebenkosten.
Verhandelbar ist außerdem der Ansatz für mitverkauftes Inventar. Er muss realistisch und belegbar sein, denn das Finanzamt prüft ihn – eine Einbauküche mit 40.000 Euro anzusetzen, fällt auf.
Regionale Einordnung
In Heilbronn liegen die Kaufpreise für Bestandshäuser je nach Lage und Zustand weit auseinander. Bei einem mittleren Objekt bewegen sich die Nebenkosten damit im Bereich von 40.000 bis 60.000 Euro.
Im Umland, etwa im Landkreis Heilbronn oder im Main-Tauber-Kreis, sind die Preise niedriger und die Nebenkosten entsprechend geringer. Der Prozentsatz bleibt gleich, die absolute Summe sinkt deutlich.
Wer wissen möchte, ob ein Angebotspreis zum Objekt passt, sollte ihn vor der Finanzierungszusage prüfen lassen. Eine Immobilienbewertung ordnet den Preis ein – und ein zu hoher Kaufpreis kostet mehr als sämtliche Nebenkosten zusammen.
Die Kurzfassung
Rechnen Sie in Baden-Württemberg mit rund zehn bis elf Prozent Kaufnebenkosten: fünf Prozent Grunderwerbsteuer, etwa zwei Prozent Notar und Grundbuch, gut dreieinhalb Prozent Maklerprovision.
Diese Summe sollte aus Eigenkapital kommen, weil Banken sie ungern mitfinanzieren. Wer zusätzlich Puffer für Gutachter, Umzug und erste Reparaturen einplant, kommt der realistischen Zahl deutlich näher als jede Faustformel.
Für die eigene Planung hilft eine einfache Regel: Rechnen Sie den Kaufpreis mit dem Faktor 1,11, dann haben Sie den Gesamtaufwand einschließlich Nebenkosten. Bei 400.000 Euro sind das 444.000 Euro, bei 550.000 Euro rund 610.000 Euro.
Diese Zahl, nicht der Angebotspreis, ist die Grundlage jeder Finanzierungsanfrage. Wer mit dem Kaufpreis kalkuliert und die Nebenkosten später addiert, stellt regelmäßig fest, dass die Finanzierung um genau den Betrag zu knapp ausfällt, den er zuerst übersehen hat.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall. Die genannten Sätze gelten für Baden-Württemberg. Rechtsstand: August 2026.
