Grundbuch- und Notarkosten sind der unauffälligste Posten beim Immobilienkauf – und der einzige, den man wirklich nicht verhandeln kann. Die Gebühren sind bundeseinheitlich gesetzlich festgelegt. Dieser Beitrag erklärt, welche Eintragungen anfallen, was sie ungefähr kosten, wer sie trägt und warum ein Preisvergleich zwischen Notaren sinnlos ist.
Die gesetzliche Grundlage
Maßgeblich ist das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Es gibt bundeseinheitliche Gebührensätze vor, die sich nach dem Geschäftswert richten – also nach dem Kaufpreis beziehungsweise der Höhe des einzutragenden Rechts.
Die praktische Konsequenz überrascht viele: Ein Notar in Heilbronn rechnet exakt dieselben Gebühren ab wie einer in Bad Mergentheim, Stuttgart oder Hamburg. Es gibt keinen Preiswettbewerb, weil es keine Preisgestaltungsfreiheit gibt. Wer nach dem günstigsten Notar sucht, sucht vergeblich – wählen Sie stattdessen nach Erreichbarkeit, Terminverfügbarkeit und Erfahrung mit Ihrer Fallgestaltung.
Die Größenordnung
Für Notar und Grundbuch zusammen sind beim Immobilienkauf rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises anzusetzen. Grob aufgeteilt entfällt etwa ein Prozent auf die Notarleistungen und etwa ein halbes Prozent auf das Grundbuchamt.
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das rund 6.000 bis 8.000 Euro. Kommt eine Grundschuld zur Finanzierung hinzu – was der Regelfall ist – erhöht sich der Betrag, weil die Bestellung der Grundschuld ein eigener beurkundungspflichtiger Vorgang ist.
Ein Hinweis zur Aktualität: Die Gebühren nach GNotKG wurden im Juni 2025 angehoben. Wer mit älteren Faustformeln rechnet, kalkuliert zu niedrig.
Welche Eintragungen tatsächlich anfallen
„Der Grundbucheintrag“ ist in Wahrheit eine Kette von Vorgängen. Beim typischen Kauf mit Finanzierung sind das:
- Auflassungsvormerkung. Sichert dem Käufer den Anspruch auf Eigentumsübertragung und verhindert einen Zweitverkauf. Sie wird sofort nach der Beurkundung beantragt.
- Eintragung der Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank. Ohne sie gibt es kein Darlehen.
- Löschung bestehender Rechte. Alte Grundschulden des Verkäufers, gegebenenfalls auch Wohnrechte oder Nießbrauchrechte, müssen gelöscht werden.
- Eigentumsumschreibung. Der eigentliche Eigentümerwechsel – zuletzt, nach Zahlung und nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts.
- Löschung der Auflassungsvormerkung, die mit der Eigentumsumschreibung ihren Zweck erfüllt hat.
Jeder dieser Schritte erzeugt Gebühren, teils beim Notar, teils beim Grundbuchamt. Das Grundbuchamt ist eine Abteilung des Amtsgerichts; seine Gebühren zahlen Sie direkt dorthin. Auf Grundbuchgebühren fällt keine Mehrwertsteuer an, auf Notargebühren dagegen schon.
Wer welchen Teil trägt
Die Aufteilung ist Vertragspraxis, keine gesetzliche Vorgabe – aber sie ist bundesweit weitgehend einheitlich:
- Der Käufer trägt den weit überwiegenden Teil: Beurkundung des Kaufvertrags, Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung, Grundschuldbestellung und die zugehörigen Grundbuchgebühren.
- Der Verkäufer trägt üblicherweise nur die Kosten für die Löschung seiner eingetragenen Grundschulden – meist im niedrigen dreistelligen Bereich, oft zwischen 100 und 300 Euro.
Wichtig zu wissen: Rechtlich haften nach der Beurkundung beide Seiten gesamtschuldnerisch für die Notarkosten. Zahlt der Käufer nicht, kann sich der Notar an den Verkäufer halten. Das ist einer der Gründe, warum die Bonitätsprüfung vor den Notartermin gehört und nicht danach.
Was Verkäufer zusätzlich beachten sollten
Die Löschung einer alten Grundschuld klingt nach einer Formalie, ist aber der häufigste Grund für Verzögerungen zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung. Der Ablauf: Ihre Bank stellt eine Löschungsbewilligung aus, häufig treuhänderisch gegen Ablösung des Restdarlehens. Diese Bewilligung braucht Vorlauf – rechnen Sie mit zwei bis vier Wochen.
Zwei praktische Hinweise. Erstens: Kümmern Sie sich um die Löschungsunterlagen, sobald ein Käufer feststeht, nicht erst nach der Beurkundung. Zweitens: Prüfen Sie das Grundbuch auf Altlasten, die niemand mehr auf dem Schirm hat – gelöschte Darlehen, deren Grundschuld nie ausgetragen wurde, oder Rechte Dritter aus Abteilung II. Beides fällt spätestens beim Notar auf und kostet dann Zeit.
Der Grundbuchauszug selbst
Nicht zu verwechseln mit den Eintragungsgebühren ist der einfache Grundbuchauszug, den Sie für die Vermarktung brauchen. Er wird beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts beantragt, kostet eine überschaubare Gebühr und ist in wenigen Tagen bis zwei Wochen da.
Antragsberechtigt sind Eigentümer und Personen mit berechtigtem Interesse – ein bloßes Kaufinteresse genügt dafür nicht. Achten Sie darauf, dass der Auszug beim Verkauf nicht älter als drei Monate ist; Banken akzeptieren ältere in der Regel nicht.
Die vollständige Nebenkostenrechnung
Für eine realistische Kalkulation gehören die Grundbuchkosten in den größeren Zusammenhang. In Baden-Württemberg ergibt sich beim Kauf typischerweise:
- Grunderwerbsteuer: 5,0 Prozent des beurkundeten Kaufpreises
- Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2,0 Prozent
- gegebenenfalls Maklerprovision, bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher höchstens zur Hälfte auf den Käufer übertragbar
Ohne Maklerkosten sind das rund 6,5 bis 7 Prozent, die aus Eigenkapital aufzubringen sind – Banken finanzieren Nebenkosten in aller Regel nicht mit. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das rund 26.000 bis 28.000 Euro zusätzlich.
Details zur Grunderwerbsteuer stehen im Beitrag Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg, zum Ablauf der Beurkundung im Beitrag Notartermin beim Hausverkauf.
Weitere Grundbuchvorgänge und ihre Kosten
Nicht jeder Grundbuchvorgang hängt an einem Kauf. Diese Fälle begegnen Eigentümern regelmäßig:
- Löschung einer abbezahlten Grundschuld. Nach vollständiger Tilgung bleibt die Grundschuld im Grundbuch stehen, bis sie aktiv gelöscht wird. Die Bank stellt eine Löschungsbewilligung aus, die notariell beglaubigt und beim Grundbuchamt eingereicht wird. Die Kosten richten sich nach der Höhe der eingetragenen Grundschuld, nicht nach dem Restdarlehen.
- Eintragung eines Wohnrechts oder Nießbrauchs. Geschäftswert ist der kapitalisierte Wert des Rechts.
- Namensänderung nach Heirat oder Scheidung. Vergleichsweise günstig, aber notwendig – ein Grundbuch mit veraltetem Namen führt bei jedem späteren Vorgang zu Rückfragen.
- Berichtigung nach einem Erbfall. Die Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei. Wer die Frist verstreichen lässt, zahlt.
- Teilung eines Grundstücks oder Begründung von Wohnungseigentum – hier kommen Vermessung und Teilungserklärung hinzu.
Der vierte Punkt lohnt besondere Aufmerksamkeit. Viele Erben lassen das Grundbuch unverändert, weil zunächst kein Verkauf ansteht. Nach zwei Jahren wird die Berichtigung gebührenpflichtig – und spätestens beim Verkauf ist sie ohnehin erforderlich.
Muss eine alte Grundschuld gelöscht werden?
Nicht zwingend. Eine abbezahlte Grundschuld kann stehen bleiben und bei einer späteren Finanzierung erneut genutzt werden – das spart die Kosten einer Neubestellung. Wer absehbar wieder finanzieren will, etwa für eine Sanierung, fährt damit günstiger.
Beim Verkauf sieht es anders aus: Käufer und deren Banken bestehen in aller Regel auf einem lastenfreien Grundbuch. Dann muss gelöscht werden, und zwar rechtzeitig – die Löschungsbewilligung der Bank braucht zwei bis vier Wochen Vorlauf.
Wie das Grundbuch aufgebaut ist
Wer die Kosten verstehen will, sollte wissen, wo was steht. Ein Grundbuchblatt gliedert sich in vier Teile:
- Bestandsverzeichnis: das Grundstück selbst – Flurstück, Größe, Lage, Wirtschaftsart.
- Abteilung I: die Eigentümer und der Rechtsgrund des Erwerbs.
- Abteilung II: Lasten und Beschränkungen – Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Auflassungsvormerkung. Hier stehen die meisten Überraschungen.
- Abteilung III: Grundpfandrechte – Grundschulden und Hypotheken.
Beim Kauf lohnt der genaue Blick vor allem in Abteilung II. Ein eingetragenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch verändert den Wert erheblich, und beides steht dort unscheinbar in einer Zeile. Wie sich solche Rechte auswirken, erklärt der Beitrag Nießbrauch an der Immobilie.
Und noch einmal der Hinweis, der es verdient, wiederholt zu werden: Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Baurechtsbehörde. Wer nur das Grundbuch prüft, hat die Hälfte gesehen.
Die Kurzfassung
Notar- und Grundbuchgebühren richten sich nach dem GNotKG und sind bundeseinheitlich – ein Preisvergleich zwischen Notaren ist deshalb sinnlos. Rechnen Sie beim Kauf mit rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises für beide zusammen, bei einer zusätzlich einzutragenden Grundschuld entsprechend mehr. Den überwiegenden Teil trägt der Käufer; der Verkäufer zahlt üblicherweise nur die Löschung seiner Grundschulden im niedrigen dreistelligen Bereich. Nach der Beurkundung haften allerdings beide Seiten gesamtschuldnerisch – ein weiterer Grund, die Bonität des Käufers vor dem Notartermin zu prüfen und nicht danach.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick. Die genannten Größenordnungen ersetzen keine Kostenberechnung im Einzelfall; verbindliche Angaben macht das Notariat. Rechtsstand: August 2026.
