Notartermin beim Hausverkauf: Ablauf, Fristen und Kosten

Der Notartermin ist der einzige Schritt im Verkauf, den man nicht nachbessern kann. Was beurkundet ist, gilt. Umso erstaunlicher, wie viele Verkäufer ohne Vorbereitung hingehen. Dieser Beitrag beschreibt, was vorher passieren muss, wie der Termin abläuft und welche Punkte im Entwurf Ihnen gehören.

Warum überhaupt ein Notar

Ein Vertrag über den Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie ist ohne notarielle Beurkundung unwirksam – so bestimmt es § 311b Abs. 1 BGB. Handschlag, E-Mail oder ein unterschriebenes Papier ohne Notar begründen keinen Anspruch. Der Notar ist dabei nicht Interessenvertreter einer Seite, sondern neutral: Er muss beide Parteien belehren und darf keine Partei bevorzugen.

Die Zwei-Wochen-Frist ist Ihr Schutz

Ist ein Verbraucher beteiligt, soll der Entwurf des Kaufvertrags den Beteiligten in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. Diese Frist dient ausdrücklich dem Schutz der schwächeren Seite und gibt Zeit, den Entwurf zu lesen und Fragen zu klären.

Lassen Sie sich nicht auf eine Verkürzung drängen, auch nicht mit dem Argument, es gehe um Wochen bei der Finanzierung. Wer den Entwurf am Vorabend bekommt, liest ihn nicht – und genau darauf setzt gelegentlich die Gegenseite.

Was vor dem Termin erledigt sein muss

• Finanzierungsbestätigung des Käufers. Der wichtigste Punkt. Platzt die Finanzierung nach der Beurkundung, entstehen Notarkosten, für die Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch haften.
• Personalien beider Seiten, bei Ehegatten beider Partner, bei Firmen der Handelsregisterauszug.
• Bei Erbfällen: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.
• Löschungsunterlagen für bestehende Grundschulden – die Bank braucht dafür Vorlauf.
• Einigkeit über bewegliches Inventar. Was mitverkauft wird, gehört gesondert beziffert.
• Übergabetermin und Zahlungsziel abgestimmt.

Die Punkte im Entwurf, auf die es ankommt

• Kaufpreis und Fälligkeit. Der Preis wird nicht am Beurkundungstag gezahlt, sondern erst, wenn der Notar die Fälligkeit mitteilt.
• Übergabezeitpunkt und Lastenwechsel. Ab wann trägt der Käufer Betriebskosten, Grundsteuer und Versicherung?
• Gewährleistungsausschluss. Bei gebrauchten Immobilien üblich – greift aber nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln.
• Aufgeführte Mängel. Alles, was Sie kennen, gehört benannt. Das ist Ihre Absicherung, nicht Ihre Schwäche.
• Inventarliste mit Wertansatz. Ein gesondert ausgewiesener Betrag für Einbauküche oder Markise mindert die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer – der Ansatz muss aber realistisch sein.
• Rücktritts- und Verzugsregelungen.
• Bei vermieteten Objekten: Übergang der Mietverhältnisse und der Kautionen.

Wie der Termin abläuft

Planen Sie 45 bis 90 Minuten ein. Der Notar verliest den gesamten Vertrag im Wortlaut – das ist Pflicht und wirkt zäh, ist aber der Moment, in dem Sie zuhören sollten. An jeder Stelle dürfen Sie unterbrechen und nachfragen; dafür ist der Termin da. Kleinere Änderungen können direkt aufgenommen werden. Danach unterschreiben beide Seiten und der Notar.

Was direkt danach passiert: Der Notar veranlasst die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, holt erforderliche Genehmigungen und Vorkaufsrechtsverzichte der Gemeinde ein und sorgt für die Löschung eingetragener Grundschulden. Erst wenn diese Voraussetzungen vorliegen, versendet er die Fälligkeitsmitteilung – und erst dann zahlt der Käufer. Zwischen Beurkundung und Kaufpreiseingang liegen typischerweise vier bis acht Wochen.

Was der Notar kostet – und wer zahlt

Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind bundeseinheitlich. Ein Notar in Heilbronn rechnet dieselben Sätze ab wie einer in München; ein Preisvergleich zwischen Notaren ist deshalb sinnlos. Für Notar und Grundbuch zusammen sind rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises anzusetzen, grob aufgeteilt in etwa 1 Prozent Notar und 0,5 Prozent Grundbuchamt.

Üblicherweise trägt der Käufer den Hauptteil – Beurkundung, Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung. Der Verkäufer zahlt in der Regel nur die Löschung seiner eingetragenen Grundschulden, meist im niedrigen dreistelligen Bereich. Rechtlich haften nach der Beurkundung allerdings beide Seiten gesamtschuldnerisch für die Notarkosten.

Regionale Praxis in Heilbronn und Umgebung

Da die Gebühren bundeseinheitlich sind, entscheidet nicht der Preis, sondern die Verfügbarkeit. In Heilbronn, Neckarsulm und Weinsberg sind Beurkundungstermine je nach Auslastung zwei bis sechs Wochen im Voraus zu vereinbaren. Im Main-Tauber-Kreis mit Bad Mergentheim, Wertheim, Lauda-Königshofen und Tauberbischofsheim gibt es weniger Notariate, entsprechend länger können die Vorlaufzeiten sein.

Ein zweiter regionaler Punkt: Die Gemeinde muss auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht verzichten, bevor der Kaufpreis fällig wird. Wie schnell diese Negativbescheinigung kommt, unterscheidet sich von Kommune zu Kommune spürbar und ist der häufigste Grund, warum sich die Kaufpreiszahlung verzögert.

Die häufigsten Fehler am Notartermin

1. Ohne Finanzierungsbestätigung beurkunden.
2. Den Entwurf nicht gelesen haben und beim Verlesen zum ersten Mal hören, was drinsteht.
3. Inventar mündlich vereinbaren statt im Vertrag aufzuführen.
4. Den Kaufpreis vor der Fälligkeitsmitteilung entgegennehmen.
5. Die Schlüssel vor vollständigem Zahlungseingang übergeben.
6. Zählerstände nicht protokollieren.

Punkt fünf ist der teuerste. Die Übergabe erfolgt nach Zahlungseingang – gemeinsam mit einem Übergabeprotokoll, in dem alle Zählerstände und übergebenen Schlüssel festgehalten werden.

Wie sich der Notartermin in den Gesamtprozess einfügt, steht im Beitrag Immobilie verkaufen: Ablauf in 9 Schritten. Welche Unterlagen der Notar von Ihnen braucht, listet die Checkliste der Verkaufsunterlagen.

Der Weg vom Termin zum Geld – Schritt für Schritt

Zwischen Unterschrift und Kaufpreiseingang liegt eine Kette von Vorgängen, die der Notar abarbeitet. Wer sie kennt, kann Verzögerungen einordnen, statt zu vermuten, es laufe etwas schief:

1. Auflassungsvormerkung. Der Notar beantragt die Eintragung im Grundbuch. Sie sichert dem Käufer den Anspruch auf Eigentumsübertragung und verhindert einen Zweitverkauf.
2. Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde. Die Kommune bescheinigt, dass sie ihr gesetzliches Vorkaufsrecht nicht ausübt. Die Bearbeitungsdauer unterscheidet sich von Gemeinde zu Gemeinde erheblich.
3. Löschungsunterlagen der Gläubigerbank. Bestehende Grundschulden des Verkäufers müssen gelöscht oder abgelöst werden. Die Bank stellt dafür eine Löschungsbewilligung aus, häufig treuhänderisch gegen Zahlung.
4. Weitere Genehmigungen, je nach Fall: Verwalterzustimmung bei Eigentumswohnungen, Genehmigung nach Grundstücksverkehrsgesetz bei land- oder forstwirtschaftlichen Flächen, sanierungsrechtliche Genehmigung in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten.
5. Fälligkeitsmitteilung. Erst wenn alles vorliegt, teilt der Notar beiden Seiten mit, dass der Kaufpreis fällig ist – meist mit einer Zahlungsfrist von zehn bis vierzehn Tagen.
6. Zahlung, Übergabe, Eigentumsumschreibung. Nach Zahlungseingang erfolgt die Übergabe. Die Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer im Grundbuch kann anschließend noch Wochen dauern; sie ist für Sie als Verkäufer aber nicht mehr kritisch.

Der häufigste Grund für Verzögerung ist Punkt 2 oder 3 – also eine Behörde oder eine Bank, nicht der Notar. Ein Anruf im Notariat klärt in der Regel in zwei Minuten, woran es hängt.

Sonderfälle beim Beurkundungstermin

Eine Partei kann nicht erscheinen. Möglich sind eine notariell beglaubigte Vollmacht oder die Beurkundung mit vollmachtloser Vertretung und anschließender Genehmigung. Beides muss vorher abgesprochen sein; spontan geht es nicht.

Ein Beteiligter spricht nicht ausreichend Deutsch. Dann ist ein Dolmetscher hinzuzuziehen, und der Vertrag wird gegebenenfalls übersetzt. Das verlängert den Termin deutlich und muss beim Notariat angemeldet werden.

Mehrere Verkäufer, etwa eine Erbengemeinschaft. Alle müssen unterschreiben oder wirksam vertreten sein. Fehlt eine einzige Zustimmung, kommt der Vertrag nicht zustande.

Wenn es doch nicht klappt

Ein beurkundeter Kaufvertrag ist bindend. Ein einseitiger Rücktritt ist nur möglich, wenn der Vertrag ihn ausdrücklich vorsieht oder ein gesetzlicher Rücktrittsgrund vorliegt – etwa wenn der Käufer trotz Fristsetzung nicht zahlt.

Zahlt der Käufer nicht, läuft es üblicherweise so: Mahnung mit Fristsetzung, danach Rücktritt vom Vertrag nach den vereinbarten Regelungen, Löschung der Auflassungsvormerkung. Die entstandenen Notarkosten bleiben, und das Objekt muss neu vermarktet werden – mit dem bekannten Nachteil, dass ein wieder aufgetauchtes Inserat Fragen aufwirft.

Genau deshalb steht die Bonitätsprüfung vor dem Notartermin und nicht danach. Sie ist der unauffälligste Schritt im gesamten Verkaufsprozess und derjenige, der am meisten Schaden verhindert.

Was Sie zum Termin mitbringen

• Gültiger Personalausweis oder Reisepass aller Verkäufer. Der Notar muss die Identität feststellen; ein abgelaufener Ausweis kann den Termin platzen lassen.
• Steuer-Identifikationsnummer. Der Notar meldet den Verkauf dem Finanzamt.
• Ihre Bankverbindung für die Kaufpreiszahlung.
• Der gelesene Vertragsentwurf mit Ihren Anmerkungen am Rand.
• Bei Erbfällen: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll im Original.
• Vollmachten im Original, falls jemand vertreten wird.

Und ein Punkt, der nichts kostet, aber viel bringt: Notieren Sie sich vorab jede Frage, die Ihnen beim Lesen des Entwurfs gekommen ist – auch die vermeintlich dummen. Der Notar ist zur Belehrung verpflichtet, und der Termin ist genau der Ort für diese Fragen. Danach ist der Vertrag geschlossen.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsstand: August 2026.