Kaum ein Gesetz hat Eigentümer in den vergangenen Jahren so verunsichert wie das sogenannte Heizungsgesetz. Seit dem Beschluss des Gebäudemodernisierungsgesetzes am 10. Juli 2026 gilt in wesentlichen Punkten etwas anderes als noch 2024 – und viele Ratgeber im Netz sind veraltet. Dieser Beitrag ordnet, was tatsächlich noch gilt und was für einen Verkauf heute relevant ist.
Was das Gebäudemodernisierungsgesetz geändert hat
Die Bundesregierung hatte Ende Februar 2026 Eckpunkte für eine Novelle des Gebäudeenergiegesetzes vorgelegt. Am 10. Juli 2026 wurde das Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen, das mehrere zentrale Vorgaben des bisherigen Heizungsgesetzes streicht.
Weggefallen ist die Pflicht, beim Einbau einer neuen Heizung einen Anteil von 65 Prozent erneuerbarer Energien einzuhalten. Ebenfalls gestrichen: die altersabhängige Austauschpflicht für Gas- und Ölkessel ab dreißig Jahren sowie das Betriebsverbot für fossile Heizungen ab 2045.
Praktisch heißt das: Eine funktionierende Öl- oder Gasheizung darf auf unbestimmte Zeit weiterlaufen, und auch neue fossile Heizungen bleiben zulässig. Eigentümer können zwischen Wärmepumpe, Fernwärme, Hybrid-, Biomasse- sowie Öl- und Gasheizung wählen.
Was geblieben ist
Die Nachrüstpflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz gelten weiter. Dazu zählen insbesondere die Dämmung der obersten Geschossdecke zu einem unbeheizten Dachraum und die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen.
Für die oberste Geschossdecke gilt ein U-Wert von höchstens 0,24 Watt je Quadratmeter und Kelvin. Alternativ kann das Dach selbst gedämmt werden, wenn es die Anforderungen erfüllt.
Ebenfalls unverändert: die kommunale Wärmeplanung mit ihren Fristen. Sie bestimmt, ob und wann in einem Gebiet ein Wärmenetz entsteht – und damit, welche Heizungsentscheidung für ein bestimmtes Grundstück sinnvoll ist. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Gemeinde nach dem Stand, bevor Sie in eine neue Anlage investieren.
Die Zwei-Jahres-Frist beim Eigentümerwechsel
Dieser Punkt ist für Verkauf und Kauf der wichtigste. Wer eine Immobilie durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung erwirbt, muss die verbliebenen Nachrüstpflichten in der Regel innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang erfüllen.
Für den Verkäufer bedeutet das: Die Pflicht wandert mit. Wer selbst seit Jahrzehnten im Haus wohnt und von der Übergangsregelung für Bestandseigentümer profitiert, gibt an den Käufer ein Objekt weiter, für das die Frist neu zu laufen beginnt.
Für den Käufer heißt es: Prüfen Sie vor dem Notartermin, welche Maßnahmen offen sind, und beziffern Sie die Kosten. Sie sind ein legitimes Verhandlungsargument – aber nur, wenn sie vor der Beurkundung auf dem Tisch liegen.
Was Verkäufer jetzt konkret tun sollten
Der erste Schritt ist eine ehrliche Bestandsaufnahme: Baujahr und Typ der Heizungsanlage, Zustand der obersten Geschossdecke, Dämmung der Leitungen im Keller. Diese drei Punkte fragt jeder informierte Interessent ab.
Zweitens: Belegen Sie, was bereits erledigt ist. Eine Rechnung über die Dämmung der Geschossdecke aus dem Jahr 2019 ist im Verkaufsgespräch mehr wert als jede Beteuerung – und sie verlängert im Sachwertverfahren die anzusetzende Restnutzungsdauer.
Drittens: Wenn Maßnahmen offen sind, beziffern Sie sie selbst. Ein Angebot eines örtlichen Handwerkers über die Dämmung der Geschossdecke nimmt dem Käufer die Möglichkeit, den Posten großzügig zu Ihren Lasten zu schätzen.
Was Käufer prüfen sollten
Fragen Sie nach dem Baujahr der Heizungsanlage und nach dem letzten Wartungsprotokoll. Eine Anlage kurz vor dem Ende ihrer Lebensdauer ist zwar nicht mehr gesetzlich austauschpflichtig, kostet aber trotzdem bald Geld.
Sehen Sie sich den Dachboden und den Keller selbst an. Ob die oberste Geschossdecke gedämmt ist und ob die Leitungen isoliert sind, erkennt man mit bloßem Auge – dafür braucht es keinen Gutachter.
Und erkundigen Sie sich bei der Gemeinde nach dem Stand der kommunalen Wärmeplanung. Wenn in fünf Jahren ein Wärmenetz vor der Tür liegt, ist eine heute eingebaute Wärmepumpe möglicherweise die falsche Investition.
Warum der Energieausweis jetzt wichtiger wird
Solange eine Austauschpflicht bestand, war klar: Ein alter Kessel muss irgendwann raus. Diese Gewissheit ist entfallen – und damit auch der einfache Anhaltspunkt, den Käufer daraus ableiten konnten.
An seine Stelle tritt der Energieausweis. Er ist jetzt eine der wenigen belastbaren Informationen darüber, was ein Gebäude im Betrieb kostet – und er bleibt trotz aller Gesetzesänderungen Pflicht bei Verkauf und Vermietung.
Für Verkäufer folgt daraus: Der Ausweis wird stärker gelesen als früher. Wer einen guten Kennwert hat, sollte ihn prominent nennen. Wer einen schlechten hat, sollte die Kosten einer Verbesserung danebenstellen. Grundlagen im Beitrag Energieausweis: Pflichten beim Verkauf.
Der Markt reagiert unabhängig vom Gesetz
Ein Punkt, der in der Diskussion untergeht: Der Wegfall der Austauschpflicht bedeutet nicht, dass ein alter Kessel am Markt keinen Abschlag mehr erzeugt. Käufer rechnen mit Betriebskosten, nicht mit Paragrafen.
Seit die Energiekosten in der Kaufentscheidung mitwirken, hat sich der Abstand zwischen sanierten und unsanierten Objekten sichtbar vergrößert. Diese Entwicklung ist unabhängig von der Rechtslage entstanden und geht durch deren Änderung nicht zurück.
Für die Preisfindung heißt das: Rechnen Sie nicht damit, dass ein energetisch schwaches Objekt durch das neue Gesetz aufgewertet wird. Was sich geändert hat, ist der gesetzliche Zwang – nicht die Zahlungsbereitschaft der Käufer.
Lohnt sich der Heizungstausch vor dem Verkauf?
In den meisten Fällen nein. Eine neue Heizung kurz vor dem Verkauf spielt die Investition selten vollständig ein, weil der Käufer eigene Vorstellungen von Fabrikat, System und Ausführung hat.
Es gibt zwei Ausnahmen. Erstens: Die vorhandene Anlage ist defekt oder unmittelbar vor dem Ausfall – dann verkauft sich das Objekt ohne funktionierende Heizung deutlich schlechter. Zweitens: Sie wollen ohnehin noch einige Jahre bleiben, dann nutzen Sie die Anlage selbst und die Förderung ebenfalls.
Sinnvoller ist meist die kleine Maßnahme mit klarer Wirkung: die Dämmung der obersten Geschossdecke. Sie ist ohnehin Pflicht, vergleichsweise günstig, in wenigen Tagen erledigt und nimmt dem Käufer ein Argument. Kosten und Förderung behandelt der Beitrag Energetische Sanierung: Kosten.
Förderung bleibt bestehen
Auch ohne gesetzlichen Zwang gibt es weiterhin staatliche Zuschüsse für den Heizungstausch. Die KfW-Heizungsförderung wurde zum 21. Juli 2026 neu aufgestellt.
Förderfähig sind Kosten bis 28.000 Euro für die erste Wohneinheit, der maximale Zuschuss liegt bei bis zu 22.400 Euro. Die Grundförderung beträgt 30 Prozent, dazu kommen Boni – etwa ein Klimageschwindigkeitsbonus von 16 Prozent und ein Einkommensbonus von bis zu 40 Prozent.
Der Effizienzbonus und der Emissionsminderungszuschlag sind zum Neustart entfallen. Details und Antragsweg stehen im Beitrag KfW-Förderung für die Sanierung. Verbindlich sind immer die aktuellen Programmbedingungen der KfW.
Was im Kaufvertrag stehen sollte
Offene Nachrüstpflichten gehören benannt. Wer weiß, dass die oberste Geschossdecke ungedämmt ist, sollte das nicht verschweigen – der Gewährleistungsausschluss greift bei arglistig verschwiegenen Mängeln nicht.
Umgekehrt ist es für Verkäufer sinnvoll, ausdrücklich festzuhalten, dass der Käufer die verbleibenden Pflichten übernimmt und über die Zwei-Jahres-Frist informiert wurde. Das schafft Klarheit auf beiden Seiten.
Der Energieausweis gehört ohnehin zu den Unterlagen, die der Notar vor der Beurkundung einsieht. Wie der Termin abläuft, beschreibt der Beitrag Notartermin beim Hausverkauf.
Regionale Einordnung
Für Heilbronn, Neckarsulm, Weinsberg und Bad Friedrichshall ist die kommunale Wärmeplanung der praktisch wichtigste Punkt: Wo ein Wärmenetz absehbar ist, verändert das die sinnvolle Heizungsentscheidung erheblich – für Eigentümer wie für Käufer.
Im Main-Tauber-Kreis mit Bad Mergentheim, Wertheim, Lauda-Königshofen und Tauberbischofsheim dominieren größere, ältere Bestandsgebäude mit hohem Heizbedarf. Dort wiegt der energetische Zustand im Kaufpreis schwerer als in kompakten Reihenhäusern der Stadt – und dort lohnt die Dämmung der Geschossdecke am ehesten.
Was Ihr Objekt in seinem heutigen Zustand wert ist, ermitteln wir kostenlos über die Immobilienbewertung.
Ein Satz zum Mitnehmen: Der gesetzliche Zwang ist gefallen, der wirtschaftliche nicht. Käufer rechnen weiterhin mit Betriebskosten, und die stehen im Energieausweis.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Das Energierecht hat sich 2026 mehrfach geändert; maßgeblich ist der jeweils aktuelle Gesetzestext. Rechtsstand: August 2026.
