Seit Ende 2020 gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher eine gesetzliche Regel, die vorher jahrzehntelang Verhandlungssache war: Der Verkäufer kann die Maklerprovision nicht mehr vollständig auf den Käufer abwälzen. Dieser Beitrag erklärt, wer nach welchen Regeln zahlt, wann der Anspruch überhaupt entsteht und welche Fallstricke es gibt.
Die Rechtslage seit dem 23. Dezember 2020
Die §§ 656a bis 656d BGB regeln die Maklerprovision bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, wenn der Käufer Verbraucher ist. Kernpunkte:
- Textform (§ 656a BGB). Der Maklervertrag bedarf der Textform. E-Mail oder Messenger-Nachricht genügen, eine rein mündliche Absprache begründet bei diesen Objekten keinen Provisionsanspruch.
- Halbteilungsgrundsatz (§ 656c BGB). Wird der Makler von beiden Seiten beauftragt, darf er nur von beiden in gleicher Höhe Provision verlangen.
- Abwälzungsbegrenzung (§ 656d BGB). Beauftragt nur der Verkäufer, kann er höchstens die Hälfte auf den Käufer übertragen – und erst, wenn er seinen eigenen Anteil nachweislich gezahlt hat.
Der Bundesgerichtshof hat im Mai 2026 zur Reichweite des Halbteilungsgrundsatzes beim Erwerb eines Einfamilienhauses verhandelt (Az. I ZR 111/25). Wer aktuell kauft oder verkauft, sollte den Stand mit seinem Berater abgleichen.
Für welche Objekte die Regeln gelten – und für welche nicht
Der Schutz greift nur bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen mit einem Verbraucher als Käufer. Nicht erfasst sind:
- Mehrfamilienhäuser und Renditeobjekte
- Grundstücke ohne Wohngebäude
- Gewerbeimmobilien
- Verkäufe, bei denen der Käufer selbst Unternehmer ist
- Vermietungen – dort gilt weiterhin das Bestellerprinzip des Wohnungsvermittlungsgesetzes
In diesen Fällen ist die Provisionsverteilung wieder frei verhandelbar. Wer ein Zweifamilienhaus verkauft, sollte deshalb genau prüfen, ob es rechtlich als Einfamilienhaus gilt – die Abgrenzung ist nicht immer offensichtlich.
Wie hoch die Provision üblicherweise ist
Die Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt und damit Verhandlungssache. Üblich sind Gesamtprovisionen zwischen etwa 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer – entweder insgesamt oder je Partei. Regional verbreitet sind in gefragten Märkten Gesamtsätze um 4,76 oder 5,95 Prozent.
Achten Sie beim Vergleich auf zwei Dinge: Ob der genannte Satz die Mehrwertsteuer enthält, und ob er die Gesamtprovision oder den Anteil je Partei bezeichnet. Zwischen „3,57 Prozent je Partei“ und „3,57 Prozent gesamt“ liegt die Hälfte des Betrags.
Wann der Anspruch überhaupt entsteht
Ein Makler verdient seine Provision nicht durch Tätigwerden, sondern durch Erfolg. Drei Voraussetzungen müssen zusammenkommen:
- Ein wirksamer Maklervertrag – bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher in Textform.
- Eine Nachweis- oder Vermittlungsleistung – der Makler hat die Gelegenheit zum Vertragsabschluss nachgewiesen oder den Vertrag vermittelt.
- Der Hauptvertrag kommt zustande – also der notariell beurkundete Kaufvertrag, und zwar ursächlich aufgrund der Maklerleistung.
Fällt eine dieser Voraussetzungen weg, entsteht kein Anspruch. Scheitert der Verkauf, weil die Finanzierung platzt, hat der Makler umsonst gearbeitet – das ist der Kern des Erfolgshonorars und der Grund, warum Makler Bonität prüfen, bevor beurkundet wird.
Die Fallstricke
Doppelte Provisionspflicht. Wer sich ein Objekt von zwei verschiedenen Maklern zeigen lässt, kann in Einzelfällen doppelt zahlungspflichtig werden. Fragen Sie deshalb bei jeder Anfrage, ob Ihnen das Objekt bereits bekannt ist, und dokumentieren Sie, wer es Ihnen zuerst nachgewiesen hat.
Provision trotz Direktkontakt. Wer über ein Maklerinserat auf ein Objekt aufmerksam wird und den Eigentümer anschließend direkt anspricht, um die Provision zu umgehen, schuldet sie in der Regel trotzdem – der Nachweis war ursächlich.
Verflechtung. Ist der Makler mit dem Verkäufer wirtschaftlich verflochten, etwa als Gesellschafter, kann der Provisionsanspruch gegenüber dem Käufer entfallen.
Alleinauftrag. Ein qualifizierter Alleinauftrag verpflichtet den Eigentümer, auch bei einem selbst gefundenen Käufer den Makler einzuschalten. Lesen Sie diese Klausel, bevor Sie unterschreiben.
Was das für die Kalkulation bedeutet
Für Verkäufer: Die Ersparnis eines Privatverkaufs ist die halbe Gesamtprovision, nicht die volle. Wer mit der ganzen Provision rechnet, rechnet falsch – und übersieht dabei die Aufgaben, die ohnehin anfallen. Der Beitrag Haus verkaufen ohne Makler stellt beide Seiten gegenüber.
Für Käufer: Rechnen Sie die Provision zu den übrigen Nebenkosten hinzu. In Baden-Württemberg kommen 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer sowie rund 1,5 bis 2,0 Prozent für Notar und Grundbuch dazu. Alles zusammen sind das schnell zehn Prozent des Kaufpreises, die aus Eigenkapital zu tragen sind.
Details zur Grunderwerbsteuer stehen im Beitrag Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg.
Wofür die Provision tatsächlich bezahlt wird
Die Frage „wofür eigentlich?“ ist berechtigt und wird selten sauber beantwortet. Was in einem vollständigen Maklerauftrag enthalten sein sollte:
- Wertermittlung mit Ortstermin und Auswertung realer Vergleichsfälle
- Unterlagenbeschaffung bei Grundbuchamt, Bauaktenarchiv und Hausverwaltung
- Energieausweis beschaffen oder beauftragen
- Professionelle Fotos und Erstellung des Exposés mit allen Pflichtangaben
- Vermarktung über Portale, eigene Kanäle und den vorhandenen Interessentenpool
- Anfragenbearbeitung und Vorqualifizierung – bei gefragten Objekten schnell dreistellig
- Besichtigungen, in der Regel als Einzeltermine
- Bonitätsprüfung vor der Reservierung
- Verhandlungsführung zwischen den Parteien
- Notarabwicklung und Begleitung bis zur Übergabe
Lassen Sie sich diese Leistungen vor Vertragsschluss schriftlich benennen. Ein Auftrag, der nur „Vermittlung“ nennt, sagt nichts darüber, was tatsächlich passiert – und die Unterschiede zwischen Anbietern sind erheblich.
Die verschiedenen Auftragsarten
Einfacher Maklerauftrag. Sie dürfen weitere Makler beauftragen und selbst verkaufen. Provision fällt nur an, wenn dieser Makler den Erfolg herbeigeführt hat. Klingt vorteilhaft, führt in der Praxis aber oft zu halbherzigem Einsatz – niemand investiert in Fotos und Vermarktung, wenn drei Wettbewerber dasselbe Objekt anbieten.
Alleinauftrag. Sie beauftragen nur einen Makler, dürfen aber selbst einen Käufer finden, ohne Provision zu schulden. Der gängige und meist sinnvolle Mittelweg.
Qualifizierter Alleinauftrag. Auch bei einem selbst gefundenen Käufer müssen Sie den Makler einschalten. Diese Klausel gehört gelesen und verstanden, bevor Sie unterschreiben – sie ist nicht unfair, aber sie bindet.
Achten Sie außerdem auf die Laufzeit. Sechs Monate sind üblich; Verträge mit automatischer Verlängerung sollten eine klare Kündigungsregelung enthalten.
Wann die Provision fällig wird
Mit dem wirksamen Abschluss des notariellen Kaufvertrags – nicht mit der Reservierung, nicht mit der Einigung per Handschlag und nicht mit der Kaufpreiszahlung. Eine Rechnung vor der Beurkundung ist verfrüht.
Bei der Abwälzung nach § 656d BGB kommt eine Besonderheit hinzu: Der Käufer muss erst zahlen, wenn der Verkäufer den Nachweis erbracht hat, dass er seinen eigenen Anteil beglichen hat. Diese Reihenfolge ist gesetzlich vorgegeben und nicht abdingbar.
Reservierungsgebühren
Ein Punkt, bei dem Vorsicht angebracht ist: Reservierungsvereinbarungen, die eine nennenswerte Gebühr vorsehen und dem Interessenten keinen echten Vorteil bringen, sind rechtlich angreifbar. Der Bundesgerichtshof hat entsprechende Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wiederholt für unwirksam erklärt.
Wenn Sie als Interessent zu einer Reservierungsgebühr aufgefordert werden, lassen Sie sich schriftlich geben, unter welchen Bedingungen sie zurückgezahlt wird und was Sie dafür konkret erhalten. Als Verkäufer sollten Sie eine Reservierung ohnehin an die Finanzierungsbestätigung knüpfen und nicht an eine Zahlung.
Die Kurzfassung
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher: Der Maklervertrag braucht Textform, und der Verkäufer kann höchstens die Hälfte der Provision auf den Käufer übertragen – und das erst, wenn er seinen eigenen Anteil nachweislich gezahlt hat. Üblich sind Gesamtprovisionen zwischen etwa 3,57 und 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer; prüfen Sie beim Vergleich immer, ob der Satz die Mehrwertsteuer enthält und ob er die Gesamtprovision oder den Anteil je Partei meint.
Der Anspruch entsteht erst mit dem notariell beurkundeten Kaufvertrag, nicht mit der Besichtigung und nicht mit der Reservierung. Für Verkäufer heißt das: Die Ersparnis eines Privatverkaufs ist die halbe Gesamtprovision, nicht die volle. Für Käufer: Rechnen Sie die Provision zu Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch hinzu – zusammen sind das schnell rund zehn Prozent des Kaufpreises, die aus Eigenkapital zu tragen sind.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsstand: August 2026.
