Eine Mieterhöhung ist kein einseitiger Akt. Der Vermieter kann sie nicht anordnen, sondern nur die Zustimmung des Mieters verlangen – und das auch nur unter engen Voraussetzungen. Wer eine Formalie übersieht, hat kein wirksames Erhöhungsverlangen, sondern nur ein Schreiben. Dieser Beitrag erklärt Fristen, Grenzen und Begründung Schritt für Schritt.
Die gesetzliche Grundlage
Maßgeblich ist § 558 BGB: Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit fünfzehn Monaten unverändert ist.
Der entscheidende Begriff ist „Zustimmung“. Der Mieter muss zustimmen; tut er das nicht, bleibt dem Vermieter nur die Klage auf Zustimmung. Eine Erhöhung, die einfach ab dem Folgemonat abgebucht wird, ist unwirksam.
Davon zu unterscheiden sind Staffel- und Indexmiete sowie die Modernisierungsumlage. Diese folgen eigenen Regeln und sind nicht Gegenstand dieses Beitrags – wer sie vereinbart hat, kann nicht zusätzlich nach § 558 erhöhen.
Die Wartefrist: fünfzehn Monate
Die Miete muss seit mindestens fünfzehn Monaten unverändert sein, bevor das Erhöhungsverlangen zugehen darf. Gerechnet wird ab Mietbeginn oder ab dem Wirksamwerden der letzten Erhöhung.
Weil zwischen Zugang des Verlangens und Wirksamwerden der Erhöhung weitere Monate liegen, ergibt sich praktisch ein Abstand von rund einem Jahr zwischen zwei wirksamen Erhöhungen. Diese Rechnung wird häufig falsch angestellt.
Der Mieter hat nach Zugang Zeit zur Prüfung: Die Zustimmung ist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang zu erklären. Erst danach – zu Beginn des dritten Monats – wird die erhöhte Miete geschuldet.
Die Kappungsgrenze
Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich höher liegt, ist die Erhöhung gedeckelt. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen – gerechnet auf die Summe aller Erhöhungen nach § 558 in diesem Zeitraum.
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt senken die Landesregierungen diese Grenze per Verordnung auf 15 Prozent. Diese abgesenkte Kappungsgrenze gilt derzeit in dreizehn Bundesländern für über 600 Städte und Gemeinden.
Ob Ihr Objekt betroffen ist, entscheidet die jeweilige Landesverordnung – nicht das Gefühl über den örtlichen Markt. Prüfen Sie das, bevor Sie rechnen: Aus 20 statt 15 Prozent wird bei einer Miete von 900 Euro schnell ein Unterschied von 45 Euro monatlich, und ein zu hohes Verlangen ist insgesamt angreifbar.
Die ortsübliche Vergleichsmiete
Sie ist die Obergrenze und zugleich der Bezugspunkt der Begründung. Gemeint ist das, was in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise gezahlt wird.
Berücksichtigt werden dabei die in den letzten Jahren vereinbarten oder geänderten Mieten – nicht die Bestandsmieten insgesamt und nicht die Angebotsmieten aus Portalen. Eine Anzeige aus dem Internet ist kein taugliches Begründungsmittel.
Wichtig ist der Bezug auf die Nettokaltmiete. Betriebskosten bleiben außen vor; wer mit der Warmmiete rechnet, produziert ein unwirksames Verlangen.
Die vier zulässigen Begründungsmittel
Das Erhöhungsverlangen muss begründet werden, und zwar mit einem der gesetzlich vorgesehenen Mittel: einem Mietspiegel, einem Sachverständigengutachten, der Auskunft aus einer Mietdatenbank oder drei Vergleichswohnungen.
Existiert für die Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel, muss dessen Angaben auch dann mitgeteilt werden, wenn die Begründung auf ein anderes Mittel gestützt wird. Dieser Punkt wird häufig übersehen und macht das Verlangen angreifbar.
Bei der Begründung über drei Vergleichswohnungen müssen diese so genau bezeichnet sein, dass der Mieter sie nachprüfen kann – Straße, Hausnummer, Lage im Gebäude und Größe. Eigene Wohnungen des Vermieters sind zulässig, was den Weg für Eigentümer mehrerer Einheiten praktikabel macht.
Die Form des Schreibens
Das Verlangen bedarf der Textform. Es muss die Erhöhung beziffern, den Zeitpunkt nennen, ab dem die neue Miete gelten soll, und die Begründung enthalten.
Bei mehreren Mietern muss es an alle gerichtet sein und allen zugehen. Ein Schreiben an nur einen von zwei Mietern ist unwirksam – ein Fehler, der bei Ehepaaren regelmäßig passiert.
Ebenso muss der Absender stimmen: Ist die Wohnung mehreren Eigentümern zuzurechnen, müssen alle das Verlangen stellen oder wirksam vertreten sein. Nach einem Eigentümerwechsel ist zudem der Übergang des Mietverhältnisses zu beachten.
Ein Rechenbeispiel
Eine Wohnung mit 70 Quadratmetern kostet aktuell 700 Euro netto kalt, also 10,00 Euro je Quadratmeter. Die Miete ist seit zwei Jahren unverändert; die ortsübliche Vergleichsmiete liegt laut Mietspiegel bei 11,80 Euro je Quadratmeter.
Rechnerisch wären 826 Euro möglich. Die Kappungsgrenze von 20 Prozent erlaubt jedoch höchstens 840 Euro – hier greift also die Vergleichsmiete als Obergrenze, und 826 Euro sind zulässig.
Gilt für die Gemeinde die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent, sind höchstens 805 Euro möglich – obwohl die Vergleichsmiete höher liegt. Die Zahlen sind konstruiert und veranschaulichen nur das Zusammenspiel der beiden Grenzen.
Wenn der Mieter nicht zustimmt
Schweigt der Mieter oder lehnt er ab, kann der Vermieter innerhalb einer gesetzlichen Frist auf Zustimmung klagen. Diese Frist ist knapp bemessen und beginnt mit Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters.
Vor einer Klage lohnt die nüchterne Prüfung: War das Verlangen formal einwandfrei? War die Begründung tauglich? Wurde die Kappungsgrenze beachtet? Die meisten Klagen scheitern nicht am Betrag, sondern an einer Formalie.
Der Mieter hat übrigens ein Sonderkündigungsrecht: Er kann das Mietverhältnis bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang außerordentlich kündigen. Bei knapper Kalkulation sollte man das mitdenken.
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung
Das Mietniveau wirkt unmittelbar auf den Wert. Eine deutlich unter Marktniveau vermietete Wohnung ist weniger wert als eine marktgerecht vermietete, weil der Käufer den Ertrag nicht kurzfristig anheben kann.
Für Verkäufer heißt das nicht, kurz vor dem Verkauf hektisch zu erhöhen – ein laufendes Zustimmungsverfahren ist für Käufer eher abschreckend. Sinnvoller ist es, die Situation offen darzustellen und den möglichen Spielraum zu beziffern.
Wie sich die Miete rechnerisch auf den Wert auswirkt, erklärt der Beitrag Ertragswertverfahren. Zum Vorkaufsrecht des Mieters siehe Vorkaufsrecht des Mieters.
Regionale Einordnung
Ob für Ihre Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel existiert und ob die abgesenkte Kappungsgrenze gilt, unterscheidet sich innerhalb unseres Einzugsgebiets erheblich – zwischen dem Stadtkreis Heilbronn und einer kleineren Gemeinde im Main-Tauber-Kreis liegen zwei verschiedene Ausgangslagen.
Wo kein Mietspiegel vorliegt, bleibt der Weg über drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten. Beides ist zulässig, aber aufwendiger – und die Vergleichswohnungen müssen tatsächlich vergleichbar sein.
Erkundigen Sie sich bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung, bevor Sie das Schreiben aufsetzen. Diese Auskunft ist kostenlos und entscheidet über die Wirksamkeit Ihres Verlangens. Was Ihre vermietete Immobilie wert ist, ermitteln wir kostenlos über die Immobilienbewertung.
Die Kurzfassung
Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist kein einseitiger Akt: Der Vermieter kann nur die Zustimmung verlangen. Voraussetzung ist, dass die Miete seit fünfzehn Monaten unverändert ist und die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt.
Zwei Grenzen wirken nebeneinander: die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze und die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren – in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt per Landesverordnung abgesenkt auf 15 Prozent. Es gilt jeweils der niedrigere Wert.
Begründet werden darf nur mit einem der vier zulässigen Mittel: Mietspiegel, Sachverständigengutachten, Mietdatenbank oder drei genau bezeichneten Vergleichswohnungen. Und gerechnet wird immer mit der Nettokaltmiete – wer die Warmmiete zugrunde legt, produziert ein unwirksames Verlangen.
Ein letzter praktischer Hinweis: Bewahren Sie eine Kopie des Erhöhungsverlangens samt Zustellnachweis auf. Im Streitfall müssen Sie den Zugang beweisen, nicht der Mieter das Gegenteil. Ein Einwurf-Einschreiben oder die Übergabe mit Zeugen kostet wenig und entscheidet im Zweifel darüber, ob Ihre Erhöhung Bestand hat.
Und noch ein Punkt zur Kalkulation: Rechnen Sie das Sonderkündigungsrecht des Mieters mit ein. Er kann nach Zugang des Erhöhungsverlangens außerordentlich kündigen. Bei einer knapp vermieteten Wohnung in einfacher Lage kann eine Erhöhung deshalb im Ergebnis teurer werden als der Verzicht darauf – Leerstand und Neuvermietung kosten mehr als die Differenz einbringt.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob die abgesenkte Kappungsgrenze für einen bestimmten Ort gilt, ergibt sich aus der jeweiligen Landesverordnung. Rechtsstand: August 2026.
