Ein befristeter Mietvertrag klingt nach Flexibilität für den Vermieter – tatsächlich ist er das am stärksten reglementierte Vertragsmodell im deutschen Wohnraummietrecht. Wer die Befristung falsch begründet, hat keinen Zeitmietvertrag, sondern einen unbefristeten. Dieser Beitrag erklärt, wann eine Befristung zulässig ist und woran sie in der Praxis scheitert.
Der Grundsatz
Wohnraummietverträge sind im Regelfall unbefristet. Eine Befristung ist nach § 575 BGB nur zulässig, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss einen der gesetzlich abschließend aufgezählten Gründe hat – und ihn dem Mieter schriftlich mitteilt.
Fehlt der Grund oder wird er nicht mitgeteilt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die Befristung ist dann schlicht unwirksam, der Rest des Vertrags bleibt bestehen.
Das ist die praktisch wichtigste Folge und der Grund, warum so viele vermeintliche Zeitmietverträge in Wahrheit unbefristete sind: Der Vermieter geht von einem Ende aus, das rechtlich nie vereinbart wurde.
Die drei zulässigen Befristungsgründe
Erstens Eigenbedarf: Der Vermieter will die Räume nach Ablauf der Mietzeit für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen.
Zweitens Abriss oder wesentliche Veränderung: Der Vermieter will die Räume beseitigen, so wesentlich verändern oder instand setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden.
Drittens Werkswohnung: Der Vermieter will die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten. Andere Gründe – etwa „ich will erst einmal sehen, ob der Mieter passt“ oder „ich verkaufe vielleicht“ – sind nicht zulässig.
Die Mitteilungspflicht
Der Grund muss dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden – nicht später, nicht mündlich, nicht sinngemäß. In der Praxis steht er im Mietvertrag selbst.
Die Mitteilung muss konkret sein. „Eigenbedarf“ als bloßes Stichwort genügt nicht; es gehört dargelegt, für wen die Wohnung benötigt wird und in welchem Verhältnis diese Person zum Vermieter steht.
Ein Nachschieben ist ausgeschlossen. Wer den Grund erst bei Vertragsende benennt, hat die Befristung nicht wirksam vereinbart – auch wenn der Grund inhaltlich zutrifft.
Das Auskunftsrecht des Mieters
Frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung kann der Mieter vom Vermieter Auskunft verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Der Vermieter muss binnen eines Monats antworten.
Teilt er verspätet mit, dass der Grund fortbesteht, verlängert sich das Mietverhältnis um die Dauer der Verzögerung. Antwortet er gar nicht, kann der Mieter eine Fortsetzung verlangen.
Entfällt der Grund, kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen. Tritt er später ein, kann er die Fortsetzung für den entsprechenden Zeitraum verlangen. Der Zeitmietvertrag ist damit weniger sicher, als sein Name nahelegt.
Was während der Laufzeit gilt
Ein wirksam befristeter Vertrag kann von beiden Seiten während der Laufzeit grundsätzlich nicht ordentlich gekündigt werden. Das bindet auch den Vermieter – wer nach einem Jahr doch verkaufen will, kommt aus dem Vertrag nicht ohne Weiteres heraus.
Die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund bleibt möglich, etwa bei erheblichem Zahlungsverzug. Sie setzt aber die üblichen strengen Voraussetzungen voraus.
Für Mieter bedeutet die Bindung dasselbe: Ein Zeitmietvertrag über drei Jahre ist drei Jahre lang zu zahlen, auch bei beruflichem Wechsel. Beide Seiten sollten das vor der Unterschrift durchdacht haben.
Der häufigste Irrtum
Viele Vermieter verwechseln den echten Zeitmietvertrag mit dem sogenannten Kündigungsausschluss. Dabei wird ein unbefristeter Vertrag geschlossen, in dem beide Seiten für eine bestimmte Zeit auf die ordentliche Kündigung verzichten.
Diese Konstruktion ist unter Voraussetzungen zulässig und in der Praxis oft das passendere Instrument – sie braucht keinen Befristungsgrund. Sie endet allerdings nicht automatisch, sondern läuft danach als gewöhnlicher unbefristeter Vertrag weiter.
Wer nur Planungssicherheit für einige Jahre will, ist mit dem Kündigungsausschluss meist besser bedient. Wer die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt tatsächlich selbst braucht, benötigt die Befristung – und dann muss der Grund von Anfang an stimmen.
Möbliert und vorübergehend
Für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, gelten Sonderregeln – etwa bei einer Ferienwohnung oder einer Unterkunft für einen befristeten beruflichen Einsatz.
Diese Ausnahme wird häufig überdehnt. „Vorübergehend“ meint nicht „für zwei Jahre“, sondern einen von vornherein begrenzten, konkreten Zweck. Wer eine normale Wohnung als vorübergehend deklariert, um Mieterschutz zu umgehen, riskiert die Unwirksamkeit.
Ebenfalls Sonderregeln gelten für möblierten Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung. Auch hier ist die Abgrenzung enger, als viele Vermieter annehmen.
Was das für einen späteren Verkauf bedeutet
Ein laufender befristeter Vertrag geht beim Verkauf auf den Erwerber über – Kauf bricht nicht Miete. Der Käufer tritt in den Vertrag ein und ist an die Befristung ebenso gebunden wie der Verkäufer.
Für Käufer, die selbst einziehen wollen, ist das relevant: Ein Zeitmietvertrag mit drei Jahren Restlaufzeit bedeutet drei Jahre warten. Der Befristungsgrund des Verkäufers hilft dem Käufer dabei nicht – er kann sich nicht auf einen fremden Eigenbedarf berufen.
Legen Sie laufende Mietverträge deshalb frühzeitig offen. Sie gehören zu den Unterlagen, die jede finanzierende Bank sehen will – siehe Unterlagen für den Hausverkauf.
Wie sich die Befristung auf den Wert auswirkt
Für Kapitalanleger ist ein befristeter Vertrag neutral bis leicht positiv: planbare Einnahmen, klarer Horizont. Für Selbstnutzer ist er ein Ausschlusskriterium, solange er läuft.
Damit verkleinert die Befristung den Käuferkreis – und ein kleinerer Käuferkreis bedeutet in aller Regel einen niedrigeren erzielbaren Preis, unabhängig von der Höhe der Miete.
Wie die Miete rechnerisch in den Wert eingeht, erklärt der Beitrag Ertragswertverfahren. Zur Anpassung der Miete siehe Mieterhöhung berechnen.
Regionale Einordnung
In unserer Region begegnen uns befristete Verträge am häufigsten in zwei Konstellationen: bei Eigentümern, die eine geerbte Wohnung übergangsweise vermieten, und bei Familien, die für einige Jahre beruflich wegziehen und danach zurückkehren wollen.
Beide Fälle können den Befristungsgrund Eigenbedarf tragen – aber nur, wenn er bei Vertragsschluss konkret benannt wird. Die häufigste Fehlerquelle ist die vage Formulierung im Mietvertrag, nicht das Fehlen eines echten Grundes.
Lassen Sie den Vertrag prüfen, bevor Sie ihn unterschreiben lassen. Ein unwirksam befristeter Vertrag kostet Sie nicht nur die Planbarkeit, sondern gegebenenfalls Jahre. Was Ihre Immobilie wert ist, ermitteln wir kostenlos über die Immobilienbewertung.
Die Kurzfassung
Wohnraummietverträge sind im Regelfall unbefristet. Eine Befristung nach § 575 BGB ist nur bei drei Gründen zulässig: künftiger Eigenbedarf, Abriss oder wesentliche Veränderung der Räume, oder Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten.
Der Grund muss bei Vertragsschluss schriftlich und konkret mitgeteilt werden. Fehlt er oder bleibt er vage, gilt der Vertrag als unbefristet – ein Nachschieben ist ausgeschlossen. Genau hier scheitern die meisten vermeintlichen Zeitmietverträge.
Wer nur Planungssicherheit für einige Jahre möchte, fährt mit einem beiderseitigen Kündigungsausschluss meist besser: Er braucht keinen Befristungsgrund. Wer die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt tatsächlich selbst benötigt, braucht die Befristung – und dann muss der Grund von Anfang an tragen.
Beim Verkauf gilt: Kauf bricht nicht Miete. Der Erwerber tritt in den befristeten Vertrag ein und ist an dessen Laufzeit gebunden.
Und ein Hinweis zur Praxis: Lassen Sie den Befristungsgrund von jemandem gegenlesen, der den Fall nicht kennt. Wenn diese Person nach dem Lesen nicht sagen kann, für wen die Wohnung wann gebraucht wird, ist die Formulierung zu vage – und damit angreifbar. Dieser Test dauert fünf Minuten und ersetzt keine Rechtsberatung, verhindert aber den häufigsten Fehler.
Und schließlich: Halten Sie den Vertrag samt Befristungsgrund für den späteren Verkauf griffbereit. Jede finanzierende Bank des Käufers will die laufenden Mietverträge sehen, und ein Vertrag, dessen Befristung angreifbar ist, wirft in der Prüfung Fragen auf, die den gesamten Zeitplan verzögern können.
Und ganz zum Schluss: Im Zweifel unbefristet vermieten und einen Kündigungsausschluss vereinbaren. Das ist rechtssicherer und in den meisten Fällen genauso planbar.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsstand: August 2026.
