Wer eine Immobilie erbt, erbt zwei Dinge: einen Vermögenswert und eine Frist. Die Erbschaftsteuer entscheidet sich an wenigen Stellschrauben – am Verwandtschaftsgrad, am Wert der Immobilie und daran, ob und wie lange jemand darin wohnt. Dieser Beitrag erklärt die Freibeträge, die Befreiung für das Familienheim und die Fehler, die im ersten Jahr nach dem Erbfall gemacht werden.
Die Freibeträge
Wie viel steuerfrei bleibt, hängt vom Verwandtschaftsverhältnis ab. Ehegatten und eingetragene Lebenspartner haben einen persönlichen Freibetrag von 500.000 Euro. Kinder – auch Stief- und Adoptivkinder – haben je 400.000 Euro.
Für Enkel, Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen sowie nicht verwandte Personen fallen die Beträge deutlich geringer aus, und zugleich greifen ungünstigere Steuerklassen mit höheren Sätzen. Der Unterschied zwischen einem Kind und einem Neffen ist bei derselben Immobilie erheblich.
Die Freibeträge gelten je Erwerber und je Erblasser, nicht je Nachlassgegenstand. Wer von beiden Elternteilen nacheinander erbt, hat also zweimal 400.000 Euro – aber nur, wenn zwischen den Erwerben mehr als zehn Jahre liegen.
Die Zehnjahresregel
Mehrere Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet. Das steht in § 14 ErbStG und ist der Grund, warum Schenkungen und Erbschaften nicht isoliert betrachtet werden dürfen.
Wer 2020 eine Wohnung im Wert von 300.000 Euro geschenkt bekommen hat und 2026 vom selben Elternteil erbt, kann den Freibetrag nicht erneut in voller Höhe nutzen. Die frühere Schenkung wird angerechnet.
Umgekehrt liegt darin die wichtigste Gestaltungsmöglichkeit: Nach Ablauf von zehn Jahren stehen die Freibeträge wieder vollständig zur Verfügung. Wer früh und gestaffelt überträgt, kann über zwei oder drei Jahrzehnte erhebliches Vermögen steuerfrei weitergeben.
Das Familienheim für Ehegatten
Die wichtigste Befreiung für Immobilien steht in § 13 ErbStG. Erbt der überlebende Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner die selbst genutzte Familienwohnung, bleibt sie vollständig steuerfrei – unabhängig vom Wert und ohne Größenbegrenzung.
Die Bedingung: Der Erwerber muss die Wohnung unverzüglich zu eigenen Wohnzwecken nutzen und diese Nutzung mindestens zehn Jahre lang fortsetzen. Zieht er vorher aus oder vermietet er, entfällt die Befreiung rückwirkend.
Ausgenommen sind zwingende Gründe, die eine Selbstnutzung unmöglich machen – etwa ein Umzug ins Pflegeheim aus gesundheitlichen Gründen. Ein bloßer Wunsch nach Veränderung genügt dafür nicht, und die Beweislast liegt beim Erben.
Das Familienheim für Kinder
Kinder können das Familienheim ebenfalls steuerfrei erben, aber mit einer zusätzlichen Grenze: Die Befreiung gilt nur für eine Wohnfläche von bis zu 200 Quadratmetern. Was darüber hinausgeht, wird anteilig besteuert.
Auch hier gilt die Zehnjahresfrist der Selbstnutzung. Wer das Elternhaus erbt, einzieht und nach sechs Jahren verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend und muss nachversteuern – ein Punkt, der beim Einzug oft nicht bedacht wird.
Praktisch bedeutet das eine wichtige Weichenstellung: Wer sicher weiß, dass er nicht zehn Jahre bleiben wird, sollte durchrechnen, ob der Freibetrag allein nicht die einfachere Lösung ist. Eine rückwirkende Nachversteuerung nach Jahren trifft in aller Regel zu einem ungünstigen Zeitpunkt.
Wie das Finanzamt den Wert ansetzt
Für die Erbschaftsteuer wird nicht der Kaufpreis angesetzt, sondern ein nach dem Bewertungsgesetz ermittelter Wert. Das Finanzamt arbeitet dabei mit typisierten Verfahren, die dem Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren nachgebildet sind.
Diese Typisierung kann im Einzelfall zu hoch greifen – etwa bei Objekten mit erheblichem Sanierungsstau, ungünstigem Zuschnitt oder eingetragenen Rechten. Das Gesetz erlaubt deshalb den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts.
Dieser Nachweis erfolgt durch ein Verkehrswertgutachten eines qualifizierten Sachverständigen. Es kostet, kann sich aber deutlich rechnen: Liegt der nachgewiesene Wert um 80.000 Euro unter dem typisierten Ansatz, spart das je nach Steuerklasse einen fünfstelligen Betrag. Was ein solches Gutachten kostet, steht im Beitrag Wertgutachten für die Immobilie.
Was von der Steuer abgezogen wird
Besteuert wird nicht der Bruttowert, sondern die Bereicherung. Nachlassverbindlichkeiten mindern die Bemessungsgrundlage – allen voran noch valutierende Darlehen, die auf der Immobilie lasten.
Abzugsfähig sind außerdem Bestattungskosten, Kosten der Nachlassregelung und pauschal ansetzbare Erbfallkosten. Auch Vermächtnisse und Pflichtteilsansprüche, die der Erbe erfüllen muss, mindern seinen steuerpflichtigen Erwerb.
Wer erbt, sollte deshalb früh eine vollständige Aufstellung erstellen: Aktiva, Verbindlichkeiten, offene Ansprüche Dritter. Diese Liste ist die Grundlage der Steuererklärung und zugleich die Entscheidungsgrundlage dafür, ob die Erbschaft überhaupt angenommen wird.
Die Fristen nach dem Erbfall
Zwei Fristen laufen sofort und werden regelmäßig verpasst. Die erste: Der Erwerb ist dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten anzuzeigen. Die zweite: Die Erbschaft kann innerhalb von sechs Wochen ausgeschlagen werden – bei Auslandsbezug verlängert sich diese Frist.
Die Ausschlagungsfrist ist besonders tückisch, weil sie mit Kenntnis vom Erbfall und vom Berufungsgrund beginnt, nicht mit dem Todestag. Wer ein überschuldetes Objekt erbt, muss also schnell wissen, was im Nachlass steckt.
Eine dritte, weniger bekannte Frist: Die Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall ist innerhalb von zwei Jahren gebührenfrei. Wer sie verstreichen lässt, zahlt – und spätestens beim Verkauf ist sie ohnehin erforderlich.
Verkaufen oder behalten?
Diese Frage lässt sich nicht steuerlich allein beantworten, aber die Steuer setzt Leitplanken. Wer als Kind das Elternhaus erbt und einziehen will, sollte die Zehnjahresbindung der Familienheimbefreiung von Anfang an einkalkulieren.
Wer verkaufen will, hat es beim Erbfall vergleichsweise einfach: Für die Spekulationsfrist tritt der Erbe in die Rechtsstellung des Erblassers ein. Hat dieser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben, ist der Verkaufsgewinn steuerfrei – unabhängig davon, wann geerbt wurde.
Die Details dazu stehen im Beitrag Spekulationsfrist bei Immobilien. Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer sind dabei unabhängig voneinander zu betrachten – beide können nebeneinander anfallen.
Wenn mehrere erben
Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft. Steuerlich wird jeder Miterbe einzeln veranlagt, mit seinem eigenen Freibetrag und seiner eigenen Steuerklasse – die Gemeinschaft als solche ist nicht steuerpflichtig.
Praktisch entsteht daraus ein Liquiditätsproblem: Die Steuer wird fällig, obwohl niemand Geld erhalten hat. Der Wert steckt in der Immobilie, und die lässt sich nicht in Scheiben schneiden. Genau das treibt viele Erbengemeinschaften zum Verkauf.
Die Familienheimbefreiung hilft dabei nur demjenigen, der tatsächlich einzieht. Wer als Miterbe auszahlt wird, hat keinen Anspruch darauf. Wie eine Erbengemeinschaft praktisch vorgeht, steht im Beitrag Erbengemeinschaft: Immobilie verkaufen.
Die vier häufigsten Fehler
Fristen verstreichen lassen. Anzeige beim Finanzamt binnen drei Monaten, Ausschlagung binnen sechs Wochen, Grundbuchberichtigung binnen zwei Jahren – alle drei laufen ohne Erinnerung.
Den typisierten Wert ungeprüft hinnehmen. Bei Objekten mit Sanierungsstau oder eingetragenen Rechten lohnt die Prüfung eines niedrigeren Nachweiswerts fast immer.
Einziehen ohne Zehnjahresplan. Wer die Familienheimbefreiung nutzt und vorzeitig auszieht, verliert sie rückwirkend – mit Zinsen auf die nachzuzahlende Steuer.
Frühere Schenkungen vergessen. Sie werden innerhalb von zehn Jahren angerechnet. Wer sie in der Erklärung übersieht, riskiert eine Korrektur mit unangenehmen Folgen.
Regionale Einordnung
Ein Punkt, der in unserer Region regelmäßig zum Thema wird: Die Freibeträge sind bundeseinheitlich, die Immobilienwerte nicht. Ein Elternhaus im Stadtgebiet Heilbronn oder in Neckarsulm kann den Kinderfreibetrag von 400.000 Euro überschreiten, ein vergleichbares Objekt im Main-Tauber-Kreis nicht.
Für Familien mit Immobilien in gefragten Lagen lohnt daher die frühzeitige Planung deutlich mehr als anderswo. Die Zehnjahresregel ist dabei das stärkste Werkzeug – und sie funktioniert nur, wenn man rechtzeitig anfängt.
Was Ihre Immobilie tatsächlich wert ist – als Grundlage für jede Planung – ermitteln wir kostenlos über die Immobilienbewertung. Zur Übertragung zu Lebzeiten siehe Immobilie schenken statt vererben.
Ein letzter praktischer Rat: Legen Sie unmittelbar nach dem Erbfall eine vollständige Aufstellung an – Immobilien, Konten, Verbindlichkeiten, offene Ansprüche Dritter, frühere Schenkungen des Erblassers. Diese eine Seite ist die Grundlage für die Steuererklärung, für die Entscheidung über Annahme oder Ausschlagung und für jede Auseinandersetzung unter Miterben. Wer sie erst Monate später zusammensucht, arbeitet gegen laufende Fristen.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt ausdrücklich keine Steuerberatung im Einzelfall. Wir sind Immobilienmakler, keine Steuerberater. Rechtsstand: August 2026.
