„Wir überschreiben das Haus einfach an die Kinder“ – dieser Satz fällt in vielen Familien, meist ohne dass jemand die Rechnung aufgemacht hat. Eine Übertragung zu Lebzeiten kostet Notar, Grundbuch und unter Umständen Steuern, und sie hat Folgen, die sich nicht mehr rückgängig machen lassen. Dieser Beitrag stellt die Kosten zusammen und benennt die Punkte, die vorher geklärt sein müssen.
Was „überschreiben“ rechtlich bedeutet
Der Begriff ist umgangssprachlich. Rechtlich handelt es sich um eine Übertragung des Eigentums – meist als Schenkung, manchmal gegen Gegenleistungen wie ein Wohnrecht, eine Pflegeverpflichtung oder eine Rentenzahlung.
Wie bei jedem Immobiliengeschäft ist die notarielle Beurkundung zwingend. Ein privatschriftlicher Vertrag oder eine mündliche Zusage begründen keinen Eigentumsübergang, auch nicht innerhalb der Familie.
Und der Schritt ist endgültig: Wer überträgt, ist nicht mehr Eigentümer. Ein Rückforderungsrecht besteht nur, wenn es im Vertrag ausdrücklich vereinbart wurde – dazu später mehr.
Die Notar- und Grundbuchkosten
Sie richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und damit nach dem Wert der Immobilie. Bundeseinheitlich, ohne Verhandlungsspielraum – ein Notar in Heilbronn rechnet dieselben Sätze ab wie einer in Bad Mergentheim.
Als Orientierung gilt dieselbe Größenordnung wie beim Kauf: rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Werts für Beurkundung und Grundbuchvollzug zusammen. Bei einer Immobilie im Wert von 400.000 Euro sind das etwa 6.000 bis 8.000 Euro.
Werden zusätzlich Rechte eingetragen – ein Wohnrecht, ein Nießbrauch, eine Rückauflassungsvormerkung – erhöhen sich die Kosten, weil jede Eintragung einen eigenen Geschäftswert hat. Details im Beitrag Grundbucheintrag: Kosten und Ablauf.
Grunderwerbsteuer: meist keine
Eine gute Nachricht für Familien: Schenkungen sind von der Grunderwerbsteuer ausgenommen, ebenso Übertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie – Eltern an Kinder, Großeltern an Enkel – sowie zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern.
Bei einem Objektwert von 400.000 Euro spart das in Baden-Württemberg 20.000 Euro gegenüber einem Verkauf an einen Dritten. Das ist einer der Gründe, warum innerfamiliäre Übertragungen wirtschaftlich attraktiv sein können.
Achtung bei den Grenzen: Geschwister sind ausdrücklich nicht befreit, Schwiegerkinder ebenfalls nicht. Wer an ein Kind überträgt, das mit seinem Ehepartner gemeinsam ins Grundbuch soll, sollte die Gestaltung vorher steuerlich prüfen lassen.
Schenkungsteuer: die eigentliche Rechnung
Hier liegt der größere Posten. Die Freibeträge entsprechen denen der Erbschaftsteuer: 500.000 Euro für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, 400.000 Euro je Kind. Was darüber liegt, wird versteuert.
Entscheidend ist die Zehnjahresregel: Mehrere Zuwendungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet. Nach Ablauf der Frist stehen die Freibeträge wieder vollständig zur Verfügung.
Daraus ergibt sich die wichtigste Gestaltungsregel: früh anfangen und staffeln. Wer mit 60 überträgt statt mit 80, kann den Freibetrag zweimal nutzen. Wer ein Objekt in Teilen überträgt, verteilt die Werte über mehrere Zehnjahresperioden.
Wohnrecht oder Nießbrauch als Wertminderung
Behalten sich die Übertragenden ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vor, mindert dessen Kapitalwert den Wert der Zuwendung – und damit die Bemessungsgrundlage der Schenkungsteuer.
Der Kapitalwert wird nach den §§ 13 bis 16 des Bewertungsgesetzes berechnet: Jahreswert mal Vervielfältiger nach der Sterbetafel. Je jünger die Übertragenden, desto höher der Abzug – ein weiteres Argument für eine frühe Übertragung.
Der Nießbrauch ist dabei das stärkere Recht und der größere Abzug, weil er auch die Vermietung erlaubt. Die Unterschiede erklären die Beiträge Nießbrauch an der Immobilie und Wohnrecht und Immobilienverkauf.
Was sonst noch kostet
Für die Schenkungsteuer setzt das Finanzamt einen typisierten Wert nach dem Bewertungsgesetz an. Liegt der tatsächliche Verkehrswert darunter – etwa wegen Sanierungsstau oder ungünstigem Zuschnitt – kann ein Gutachten den niedrigeren Wert nachweisen und sich deutlich rechnen.
Hinzu kommen gegebenenfalls Kosten für steuerliche und rechtliche Beratung. Bei größeren Vermögen und komplexeren Familienverhältnissen ist das keine optionale Position, sondern die günstigste im ganzen Vorgang.
Nicht zu vergessen: Läuft noch ein Darlehen auf der Immobilie und übernimmt der Beschenkte es, gilt die Übertragung insoweit als entgeltlich. Das kann Grunderwerbsteuer auslösen und beim Übertragenden einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, wenn die Zehnjahresfrist noch läuft.
Absicherung der Übertragenden
Der wichtigste Teil des Vertrags und derjenige, der am häufigsten zu kurz kommt. Wer überträgt, gibt Eigentum auf – und braucht Sicherheiten für den Fall, dass sich Verhältnisse ändern.
Üblich sind Wohnrecht oder Nießbrauch, eine Pflegeverpflichtung sowie Rückforderungsrechte für definierte Fälle: Vorversterben des Beschenkten, dessen Insolvenz, dessen Scheidung, oder ein Verkauf ohne Zustimmung. Gesichert werden solche Rechte durch eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch.
Ohne diese Vorkehrungen kann eine Immobilie über die Scheidung oder die Insolvenz eines Kindes aus der Familie verschwinden. Das ist kein theoretisches Risiko – es ist der häufigste Grund, warum Übertragungen später bereut werden.
Der Pflichtteil bleibt im Spiel
Eine Übertragung zu Lebzeiten schaltet Pflichtteilsansprüche anderer Angehöriger nicht einfach aus. Wer ein Kind bevorzugt, muss damit rechnen, dass die übrigen später Ergänzungsansprüche geltend machen.
Solche Ansprüche schmelzen über die Jahre ab: Je länger die Schenkung zurückliegt, desto geringer wird sie berücksichtigt. Behält sich der Schenker allerdings ein Nießbrauchrecht vor, kann diese Abschmelzung ausbleiben – ein wichtiger Punkt, den viele nicht auf dem Schirm haben.
Wer Konflikte vermeiden will, bezieht die übrigen Kinder ein und regelt Ausgleiche schriftlich. Grundlagen dazu im Beitrag Pflichtteil bei Immobilien berechnen.
Sozialhilferegress: die Zehnjahresfrist
Ein Aspekt, der in Beratungsgesprächen zunehmend Gewicht bekommt. Wird der Schenker innerhalb von zehn Jahren nach der Übertragung pflegebedürftig und sozialhilfebedürftig, kann der Sozialhilfeträger die Schenkung teilweise zurückfordern.
Die Frist beginnt mit der Übertragung. Auch das spricht dafür, früh zu handeln – wer mit 62 überträgt, hat die Frist mit 72 hinter sich, wer mit 78 überträgt, in aller Regel nicht.
Der Beschenkte sollte diese Möglichkeit kennen, bevor er zustimmt. Sie kann bedeuten, dass er eine Immobilie erhält und Jahre später einen erheblichen Betrag aufbringen muss.
Die sinnvolle Reihenfolge
- Wert ermitteln lassen – ohne belastbare Zahl lässt sich weder die Steuer noch der Ausgleich unter Geschwistern planen.
- Steuerliche Beratung einholen: Freibeträge, Zehnjahresregel, Nießbrauchgestaltung.
- Familiengespräch führen und Ausgleiche für die übrigen Kinder festlegen.
- Absicherung definieren: Wohnrecht oder Nießbrauch, Pflege, Rückforderungsrechte.
- Notarielle Beurkundung mit allen vereinbarten Rechten und deren Grundbucheintragung.
Schritt eins gehört an den Anfang und wird am häufigsten übersprungen. Ohne Wert ist alles Weitere Spekulation.
Regionale Einordnung
Ob eine Übertragung überhaupt Schenkungsteuer auslöst, hängt am Wert – und der unterscheidet sich in unserer Region erheblich. Ein Einfamilienhaus im Stadtgebiet Heilbronn oder in Neckarsulm kann den Kinderfreibetrag von 400.000 Euro überschreiten, ein vergleichbares Objekt im ländlichen Main-Tauber-Kreis in der Regel nicht.
Für Familien in den gefragten Lagen lohnt die frühzeitige Planung daher deutlich mehr. Wer erst mit achtzig überträgt, verschenkt sowohl die Zehnjahresregel als auch den höheren Nießbrauchabzug.
Den Wert Ihrer Immobilie als Grundlage jeder Planung ermitteln wir kostenlos über die Immobilienbewertung. Die Abwägung zwischen Schenkung und Erbschaft behandelt der Beitrag Immobilie schenken statt vererben.
Die Kurzfassung
Eine Übertragung zu Lebzeiten kostet Notar und Grundbuch in Höhe von rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Werts, dazu die Eintragung vorbehaltener Rechte. Grunderwerbsteuer fällt in gerader Linie nicht an, Schenkungsteuer nur oberhalb der Freibeträge von 400.000 Euro je Kind und 500.000 Euro für Ehegatten.
Der wirtschaftliche Hebel liegt in der Zeit: Nach zehn Jahren stehen die Freibeträge wieder vollständig zur Verfügung, und ein vorbehaltener Nießbrauch mindert den Wert der Zuwendung umso stärker, je jünger die Übertragenden sind.
Der wichtigste Vertragsteil ist aber nicht die Steuer, sondern die Absicherung: Wohnrecht oder Nießbrauch, Pflegeregelung und Rückforderungsrechte für Vorversterben, Insolvenz oder Scheidung des Beschenkten – gesichert durch eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt ausdrücklich keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Rechtsstand: August 2026.
